Een laag rentetarief is één ding in de zoektocht naar de beste en goedkoopste hypotheek, maar let op!
Minstens zo belangrijk zijn het soort hypotheek, de lengte van de looptijd, de voorwaarden, de verzekeringspremies en het risicoprofiel en voorbeeldrendement van eventuele beleggingen.
Vaak compenseert een hypotheekverstrekker een extreem lage rente met een hogere verzekeringspremie of stringente voorwaarden. Linksom of rechtsom, ze krijgen hun geld toch wel. Tot overmaat van ramp zijn degenen die deze materie inzichtelijk moeten maken en adviseren bij de keus voor een hypotheek, zelden echt onafhankelijk.
Een overzicht van de trucs en halve waarheden van hypotheekverstrekkers en -adviseurs en de feiten die ze soms maar liever verzwijgen.
Onafhankelijk
Hypotheekadviseurs claimen graag onafhankelijk te zijn. Wie onafhankelijk is, kan immers, na een eerlijke vergelijking, met de beste hypotheek op de proppen komen. In werkelijkheid is onafhankelijk advies schaars. Banken en verzekeraars slijten graag hun eigen hypotheekproducten, met daaraan gekoppeld liefst beleggingen in een van de eigen fondsen.
Veel consumenten stappen daarom liever naar een adviseur die meerdere aanbieders in het pakket heeft. Zo'n tussenpersoon moet echter zijn ingeschreven bij een geldverstrekker om diens hypotheken te kunnen aanbieden. Vaak zijn aan die inschrijving prestatieverplichtingen (een minimale omzet) gekoppeld. Zeker kleinere kantoren zijn slechts bij enkele geldverstrekkers ingeschreven en kunnen de klant dus niet elke hypotheek leveren.
Dan zijn er nog de provisies. Hoeveel tussenpersonen verdienen met de verkoop van een hypotheek of verzekering, verschilt per aanbieder en product. Voor een adviseur is het bijvoorbeeld veel lucratiever om een ingewikkelde beleggingshypotheek te verkopen dan een eenvoudige aflossingsvrije hypotheek. De geldverstrekker verdient zelf immers ook meer aan een hypotheek waarin wordt belegd.
Van de provisieverschillen gaan dus perverse prikkels uit. Vraag de adviseur wat hij verdient aan de diverse hypotheken en bij de diverse aanbieders of vraag bij meerdere tussenpersonen advies en vergelijk.
Honkvaste hypotheek Bij een verhuizing is het lang niet altijd voordelig om de oude hypotheek op te heffen, zoals vaak wordt gedacht. Net als mensen kunnen de meeste hypotheken verhuizen naar een andere woning. De oude hypotheek blijft dan bestaan, alleen het onderpand wijzigt. Mocht voor het nieuwe huis een extra lening nodig zijn, dan wordt voor dat extra bedrag een nieuwe hypotheek afgesloten.
Of het meenemen van een oude hypotheek voordeliger is dan het afsluiten van een volledig nieuwe hypotheek, hangt onder meer af van het rentetarief (toen en nu), de resterende looptijd en de boete die moet worden betaald voor het vervroegd aflossen. Belangrijk is om beide mogelijkheden te berekenen en te vergelijken.
Toch maken niet alle hypotheekadviseurs een eerlijke vergelijking. Zij verkopen liever een nieuwe hypotheek voor het volle bedrag. Dat is een stuk eenvoudiger en levert meer provisie op.
Onnodige verzekering
Veel mensen sluiten bij een hypotheek een overlijdensrisicoverzekering af. Bij spaarhypotheken is dat zelfs verplicht, behalve bij aanbieder MoneYou. Deze verzekering keert een bedrag uit bij vroegtijdig overlijden. Doorgaans sluiten partners de polissen kruiselings af, zodat de langstlevende over voldoende geld beschikt om in het huis te kunnen blijven wonen.
Bij een nieuwe hypotheek wordt vaak ook een nieuwe verzekering geadviseerd. In veel gevallen is dat niet nodig en voldoet de bestaande polis. Eventueel kan het bedrag worden verhoogd. Reden? Ongetwijfeld speelt geld een rol. Adviseurs ontvangen hoge provisies op het afsluiten van een overlijdensrisicoverzekering. Soms wel 40 procent van de jaarpremie. Voor de klant is een nieuwe verzekering echter bijna altijd duurder, aangezien de premie is gebaseerd op de leeftijd en gezondheid van de verzekerde. Dus zelfs bij een gelijkblijvend verzekerd bedrag, is de verzekering nu duurder dan tien jaar geleden.
Koppelverkoop
Sommige geldverstrekkers proberen hypotheekklanten over te halen om ook hun bankzaken of hele verzekeringspakket (van auto- tot inboedelverzekering) bij ze onder te brengen. Vragen staat vrij natuurlijk, maar een voorwaarde voor het verkrijgen van een hypotheek of rentekorting mag het nooit zijn!
Lage rente
Vier maanden geen rente betalen, 2.000 euro aan contanten gestort krijgen – hypotheekverstrekkers buitelen over elkaar heen met aanbiedingen. Hoe verleidelijk ook, veel van deze lokkertjes zijn een sigaar uit eigen doos.
Zo lijkt het aantrekkelijk als een geldverstrekker korting biedt op het gangbare rentepercentage. Deze korting vervalt echter vaak na afloop van de eerste rentevaste periode. Het nieuwe rentepercentage wordt niet verminderd met de korting. Het is dus raadzaam een hypotheekaanbieder ook te beoordelen op de hoogte van zijn adviesrentes.
Het rentepercentage alleen zegt bovendien lang niet alles over hoe goedkoop of duur een hypotheek is. Bij een spaar- of beleggingshypotheek zijn de hoogte van de verzekeringspremie en de beleggingskosten zeker zo belangrijk. Dergelijke hypotheken kunnen het beste worden vergeleken aan de hand van de netto effectieve rente, die de adviseur kan berekenen. Daarin zijn onder meer de renteaftrek en de verzekeringspremie verwerkt. Hoe lager de netto effectieve rente, hoe voordeliger de hypotheek.
Onvolledig overzicht
De looptijd van een hypotheek is sinds 1 januari 2001 beperkt tot 30 jaar. Wie voor het eerst een hypotheek aangaat, kan dus gedurende 30 jaar over de hele som profiteren van hypotheekrenteaftrek. Anders is dat als een huizenbezitter voor de tweede keer een hypotheek sluit, bijvoorbeeld omdat hij verhuist.
Stel de nieuwe hypotheek bedraagt 300.000 euro. De oorspronkelijke hypotheek was 200.000 euro en is 5 jaar geleden afgesloten. Over het extra geleende bedrag van 100.000 euro is de rente wederom 30 jaar aftrekbaar, over de 200.000 euro echter nog maar 25 jaar. Op een hypotheekoverzicht wordt deze nuance vaak weggelaten. De nettomaandlasten lijken 30 jaar lang gelijk te blijven, terwijl ze in de laatste 5 jaar hoger zijn. Er wordt bovendien vaak lustig gerekend met aftrek in het belastingtarief van 52 procent, ook als het inkomen van de klant daartoe geen aanleiding geeft.
Ook de datum waarop de rentevaste perio–de verstrijkt, ontbreekt doorgaans op het overzicht. Terwijl het wel zo eerlijk zou zijn om na die datum onder het kopje 'maandlasten’ nog slechts vraagtekens in te vullen.
Bijleenregeling 'vergeten'
Wie vroeger bij de verkoop van zijn huis een flinke winst opstreek, kon daarmee doen wat hij wilde. Op vakantie gaan of een designkeuken laten installeren in zijn nieuwe huis. Dat is sinds 1 januari 2004 veranderd. Wie winst maakt, wordt geacht dit geld te gebruiken voor de aankoop van de nieuwe woning – de bijleenregeling. De Belastingdienst verbiedt mensen natuurlijk niet om het geld toch aan andere zaken te besteden en extra te lenen voor de nieuwe woning. Maar de rente over dit bedrag is dan niet aftrekbaar.
Hypotheekadviseurs willen de bijleenregeling nog weleens 'vergeten'. Ze rekenen hun klant een hogere renteaftrek (belastingteruggave) voor dan hij in werkelijkheid gaat krijgen. Hierdoor lijken de nettomaandlasten mee te vallen.
Betaalde offertes
Een hypotheekofferte is, na ondertekening, doorgaans twee of drie maanden geldig. Dat geeft een koper soms onvoldoende tijd om uit te zoeken of de aanschaf van de beoogde woning haalbaar is, of welke geldverstrekker het beste aanbod heeft. In dat geval kan om verlenging van de offerte worden gevraagd. Soms leidt dit echter tot hoge kosten. Wanneer een klant na afloop van de geldigheidstermijn gebruik maakt van het aanbod, terwijl de rente intussen is gestegen, berekenen sommige hypotheekverstrekkers een 'bereidstellingsprovisie'. Een goedmakertje voor de misgelopen rente-inkomsten. Deze provisie kan oplopen tot honderden euro's per maand verlenging.
Soms zijn geldverstrekkers te vermurwen tot een verlenging zonder kosten. Vraag daarom. Een enkeling is zo fair ook een rentedaling – tussen de offertedatum en het passeren van het koopcontract bij de notaris – door te berekenen aan de klant.
Tijd rekken
Een hypotheek afsluiten kost tijd. Eerst moeten er offertes worden aangevraagd en vergeleken. Als daaruit een keuze is gemaakt, moet de definitieve hypotheekaanvraag worden gedaan, vergezeld van talloze papieren, zoals het voorlopig koopcontract, inkomensgegevens en een taxatierapport. Voor een levensverzekering moet de toekomstige eigenaar van de woning ook medisch worden gekeurd.
Daarna verdwijnt de aanvraag in de zwarte doos van de afdeling hypotheken van de bank of verzekeraar. Daar kan het dossier opvallend lang blijven liggen. Dit tot ergernis van de koper in spe, die vaak onder tijdsdruk staat, omdat het in het voorlopig koopcontract gemaakte voorbehoud financiering beperkt geldig is (doorgaans vier weken). Banken en verzekeraars claimen dat ze de gegeven tijd hard nodig hebben om weloverwogen een hypotheek te kunnen verstrekken.
Toch is er ook sprake van tactiek. Het komt veelvuldig voor dat een geldverstrekker vlak voor het verstrijken van het voorbehoud financiering zijn fiat geeft aan een lening, maar dan wel met aanvullende voorwaarden. Zoals het volledig meefinancieren van een verbouwing (al heeft de koper eigen geld) of het afsluiten van een extra leningdeel met een hoger rentepercentage ter waarborg van de levensverzekering.
De tijdsdruk zet potentiële kopers voor het blok. Ze kunnen niet anders dan de hypotheek accepteren, anders gaat de koop niet door.
bron: elsevier.nl
Labels: bijleenregeling, hypotheek, hypotheekadviseur, nettomaandlasten, provisie, rentetarief, verhuizen, verzekering, woonnieuws
