Bouwend Nederland wil laag btw-tarief

Bouwend Nederland wil dat het verlaagde btw-tarief van 6 procent ook voor woningbouw gaat gelden. De organisatie geeft donderdag in een brief aan minister Wouter Bos (Financien) aan dat ze dit plan best verder wil uitwerken met het ministerie van Financiën.

Bouwend Nederland reageert daarmee op de lijst met diensten en producten die EU-commissaris Laszlo Kovacs eerder deze week presenteerde. Op die producten en diensten mogen landen het lage btw-tarief heffen, omdat ze geen effect hebben op de concurrentie tussen de EU-landen. Kovacs wil de lage btw ook voor alle renovatie, bouw, onderhoud of schoonmaak in de bouwsector, terwijl het nu alleen voor de sociale sector geldt.

Bos was positief over Kovacs’ voorstel, maar kon toen nog niet zeggen voor welke sectoren of spullen het tarief gaat gelden.

bron: telegraaf.nl

Huis in het buitenland

Iedere zomer kopen veel mensen een huis of flat in het buitenland, altijd tijdens de vakantie als de euforie het hoogst is. Een kritische houding die iedere koper van onroerend goed nodig heeft, ontbreekt dan. Koopcontracten in een vreemde taal lezen is heel iets anders dan een aardige lunch of andere versnapering bestellen. Ook de vertaling van een doorsnee tolk mist de juiste vertaling van juridische en bouwkundige termen. De gewoonten in het buitenlandse onroerend goedwereldje verschillen aanmerkelijk met ons land. Bijvoorbeeld de notaris, die in ons land nog steeds een standaard is van onkreukbaarheid, treedt in Zuid-Europese landen op als makelaar en is zeker niet onpartijdig. Neem daarom in die landen altijd een eigen betrouwbare advocaat en bouwkundige in de hand voor u iets ondertekent. Hetzelfde geldt voor buitenlandse makelaars en agencies.

Maar ook heel praktisch verdient een voorgenomen aankoop aandacht. Is de beoogde woning goed bereikbaar per vliegtuig, trein of auto Ligt de woning niet te afgelegen in verband met de veiligheid, maar ook in het geval van ziekte en ongeval Zijn er goede telefoonverbindingen of bereikbaarheid met de mobiele telefoon en (snelle) internet Zijn er voldoende artsen en ziekenhuizen in de directe omgeving Heeft u nu al voldoende tijd om vaak naar de woning te gaan of wilt u de woning regelmatig verhuren En, heeft u ter plaatse een betrouwbare verhuurder en beheerder Koopt u vanaf bouwtekening een flat in aanbouw, heeft u dan voldoende zekerheden dat het complex wordt afgebouwd voor de koopsom Of, raakt u de gedane betalingen kwijt als de aannemer failliet gaat

Koop tegen een goede of scherpe prijs en niet in regios waar de prijzen nog dalen. Kijk goed uit in Spanje en Turkije, waar door teveel aanbod de waarden van onroerend goed flink gedaald zijn en waar de ellende nog niet over is. Er is wat dat betreft een oud gezegde: grijp nooit een vallend mes.

Koop niet als u niet zeker weet dat het kadaster in een land klopt. Zeker in nieuwe Europese landen is het kadaster nog niet op orde. Maar ook in oude landen als Italië en Griekenland is het opletten geblazen. Per slot van rekening zal uit dit kadaster uw eigendom moeten blijken. Ik weet wel dat velen al gekocht hebben in die landen, maar zij gokken erop dat alles wel klopt. Of deze mensen kopen uit onwetendheid. Beide kunnen mis gaan.

Een huis kopen in het buitenland vertoont veel gelijkenissen met het kopen van een huis of flat in ons land. Lees er eens een boek over of surf eens op internet, er is voldoende informatie te vinden. En, u komt erachter hoe u aan plaatselijke informatie kunt komen en bij wie of welke instantie. Zoek ook de belastinggevolgen uit van een bezit van een huis in welk land dan ook. Wat betekent dit voor uw aangifte Inkomstenbelasting in eigen land Uw ziektekosten en arbeidsongeschiktheidsverzekering Gaat u in het buitenland wonen, let dan op uw AOW-opbouw. Zorg voor goede testamenten, zeker als u gehuwd bent en dat huwelijk wordt in het buitenland niet erkend. Of u woont samen op basis van een Nederlands contract. Dat kan veel ellende voorkomen.

bron: www.telegraaf.nl

Rente maakt eigen huis duurder

Wie op het punt staat een huis te kopen, heeft pech. De laatste tijd verhoogt de ene na de andere aanbieder de hypotheekrente. Dat maakt de aanschaf en het bezit van een eigen huis met geleend geld flink duurder.

Cijfers van intermediair de Hypotheekshop geven aan dat de hypotheekrente in de afgelopen drie maanden is opgelopen van 5 naar ongeveer 6 procent. Dat betekent dat een woning van 250.000 euro in korte tijd netto tot 120 euro per maand duurder is geworden.

Dat de rente vandaag de dag stijgt, is opmerkelijk in het licht van de afzwakkende economie. Normaal gesproken is dat voor centrale banken juist het moment om de rente te verlagen om de economie een impuls te geven.

Hoge inflatie

De hoge inflatie gooit echter roet in het eten. Centrale bankiers moeten de rente op peil houden om de inflatie te beteugelen. De prijzen stijgen onder meer onder invloed van de hoge olie- en voedselprijzen.

En dan is er ook nog de kredietcrisis. “De onzekerheid daarover heeft de rentes doen oplopen”, zegt Postbank-econoom Marten van Garderen. In deze onzekere tijden kijken banken er bovendien beter naar aan wie ze hun geld uitlenen, zo stelt Van Garderen. Dat constateerde De Nederlandsche Bank (DNB) begin dit jaar ook al.

Voorzichtiger

De Hypotheekshop herkent het. “Ja, banken zijn voorzichtiger geworden. Ze kijken beter of iemand een BKR-registratie heeft en of de werkgeversverklaring deugt. Bovendien stellen ze meer vragen als iemand meer wil lenen dan de norm”, aldus woordvoerster Maaike Lausberg.

De rentestijging van 5 naar 6 procent zorgt er verder voor dat mensen minder kunnen lenen. Lausberg: “Voor twee mensen met een gezamenlijk inkomen van 50.000 euro scheelt dat 11.000 euro.” De Hypotheekshop heeft nog niet geconstateerd dat de hoge rente consumenten daadwerkelijk afschrikt.

Minder hard

Van Garderen merkt het effect wel in zijn statistieken. “Huizenprijzen gaan nog steeds omhoog, maar wel minder hard. Dit jaar rekenen we op een stijging van 3 procent, tegen 4,1 procent vorig jaar.” Toch blijven de gevolgen van de hogere rentestanden op de Nederlandse huizenmarkt zeer beperkt, stelt hij.

“Natuurlijk zullen hogere rentes ertoe leiden dat mensen minder hoge prijzen kunnen bieden voor een huis. Maar Nederland is wat dat betreft gewoon niet hetzelfde als bijvoorbeeld de Verenigde Staten. Dubieuze hypotheken zijn hier niet verkocht. En het is een krappe markt, waar er altijd geïnteresseerden blijven.” De econoom voorziet volgend jaar dat huizenprijzen in Nederland met 3,5 procent klimmen.

bron: telegraaf.nl

Fiscus schiet voorstel halal-hypotheek af

Het blijft voorlopig onmogelijk in Nederland een islamitisch verantwoorde hypotheek af te sluiten. De Belastingdienst heeft een constructie met een alternatief voor de renteaftrek van Bilaa-Riba Islamic Finance Leiden afgekeurd. De hypotheekverstrekker laat woensdag weten de handdoek in de ring te gooien.

Het alternatief houdt in dat klanten geen renteaftrek maar winstopslag betalen. Moslims mogen geen rente betalen omdat dat volgens de islam een onaanvaardbare vorm van vermogensvermeerdering is.

Volgens Bilaa-Riba is het alternatief wel aftrekbaar, maar de Belastingdienst heeft daar 'helaas opnieuw negatief op gereageerd'. Hierdoor wordt de zogenoemde halal-hypotheek te duur, stelt de hypotheekverstrekker.

Op korte termijn is er geen zicht op een positieve beoordeling, waardoor het bedrijf alle marktactiviteiten stopt. Volgens de Rabobank zijn er in Nederland zo'n tweehonderdduizend geïnteresseerden voor een hypotheek die 'islamproof' is. Bij Bilaa-Riba hadden zich enkele duizenden van hen gemeld.

Constructie

Het is niet de eerste keer dat Bilaa-Riba de Belastingdienst een constructie voorlegt om een hypotheek mogelijk te maken waarover moslims geen rente hoeven te betalen.

Vorig jaar keurde de fiscus ook een voorstel af. Het ministerie van Financiën wilde woensdag niet inhoudelijk reageren.

Obstakels

De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten schreven in een dit voorjaar verschenen studie dat de renteaftrek en de overdrachtsbelasting de grootste obstakels zijn voor islamitische hypotheken.

De financiële toezichthouders lieten weten dat deze markt in Engeland wel bloeit, omdat de wet daarvoor is gewijzigd. De Britse overheid wil Londen ontwikkelen tot het financieel centrum voor islamitisch bankieren in Europa.

bron:nu.nl

Energierekening gaat omhoog

Nederlandse Consumenten krijgen te maken met verdere stijgingen van de energierekeningen. Door de stijging van de prijs van steenkool wordt elektriciteit duurder.

Dit concludeerde het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) maandag. Volgens het CBS is de prijs van steenkool in een jaar tijd flink gestegen.

Kostte een ton steenkolen in het eerste kwartaal van 2007 nog bijna 64 euro, in 2008 was dit gestegen tot meer dan 88 euro. Omdat in Nederland een kwart van de elektriciteit wordt opgewekt in kolencentrales, heeft de prijsstijging direct invloed op de energierekening van de consument.

China

Het statistiekbureau wijt de prijsstijging vooral aan een flinke toename van de vraag uit China, waar elke maand vijf kolencentrales worden bijgebouwd.

bron:nu.nl

Huizencijfers: wat is waar?

Verschillende partijen publiceerden de afgelopen weken cijfers over huizenprijzen. Ze zijn allemaal anders. Hoe verhouden deze cijfers zich tot elkaar?

Allereerst was daar de Landelijke Makelaars Vereniging (LMV). Volgens deze club is de huizenprijs het afgelopen kwartaal in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar met 2,8 procent gestegen.

Geen gunstig voorteken, vindt de LMV. De inflatie bedroeg in het tweede kwartaal 2,3 procent. Na correctie voor inflatie blijft er nog maar een reële waardestijging over van 0,5 procent, schrijft de LMV.

De gemiddelde prijs van een verkochte woning kwam volgens de LMV in het tweede kwartaal uit op 252.750 euro.

Een dag later kwam de veel grotere makelaarsvereniging NVM met voorlopige cijfers. Volgens deze Vereniging kwam de gemiddelde prijs van een verkochte woning in het tweede kwartaal uit op 244.000 euro en was de gemiddelde woningprijs 3,2 procent hoger dan een jaar eerder.

(Z24 berichtte daarop overigens dat de met veel tamtam gepresenteerde voorlopige cijfers van de NVM stelselmatig positiever zijn dan de in stilte gepubliceerde definitieve cijfers.)

Volgens de de NVM bleek uit deze voorlopige cijfers dat de Nederlandse woningmarkt zich tegen het sentiment in "stabiel" ontwikkelt. Toch verwacht ook de NVM dat de groei voor heel 2008 uit zal komen op 2 procent. Dat is minder dan de verwachte inflatie.

Een paar dagen later zette het Kadaster zijn Vastgoedbericht over juni op zijn site. In juni is de woningprijs volgens het Kadaster met 2,8 procent gestegen ten opzichte van een jaar eerder. Een maand eerder was de toename nog 2,9 procent. In april nog 3,8 procent. Bereken je op basis hiervan de stijging is het tweede kwartaal dan kom je op een stijging van pak hem beet 3,2 procent.

Een gemiddelde prijs van een verkochte woning publiceerden het Kadaster en het CBS niet. In eerste instantie zegt de woordvoerder van het Kadaster dat dat is omdat dit gemiddelde niet zoveel zegt. Later zegt hij dat het Kadaster dit cijfer niet zomaar publiceert omdat het Kadaster deze informatie verkoopt.

Een van de partijen die de informatie van het Kadaster afneemt is de site Woningmarktcijfers.nl. Volgens deze club blijkt uit de cijfers van het Kadaster dat de gemiddelde koopsom in het tweede kwartaal 253.500 euro bedroeg.

De cijfers verschillen omdat de verschillende instellingen ze op een verschillende manier berekenen. De LMV extrapoleert de cijfers van het Kadaster en het CBS over de eerste twee maanden van een kwartaal op basis van de eigen verkopen naar het hele kwartaal.

Dat de cijfers afwijken van de cijfers die het CBS en het Kadaster later zelf publiceren, komt volgels de LMV doordat de LMV-makelaars vooral actief zijn buiten de Randstad. En juist daar zie je dat de woningverkopen teruglopen, zowel in aantallen als in prijs, aldus de LMV.

De NVM baseert zich voor de gemiddelde prijs op de prijzen van de woningen die door NVM-makelaars verkocht zijn. De stijging van de gemiddelde woningprijs is een stijgingspercentage dat is gecorrigeerd naar regio en type woning.

Het Kadaster baseert zich op alle bestaande koopwoningen die van eigenaar veranderd zijn. Anders dan de NVM beschouwt het Kadaster een huis echter pas als verkocht als een koopakte echt bij de notaris gepasseerd is.

De NVM telt een huis als verkocht als de ontbindende voorwaarden in het voorlopige koopcontract verlopen zijn. Volgens betrokkenen zit daar zo'n twee a drie maanden tussen. De NVM berekent een gewogen gemiddelde naar type huis en regio. Het Kadaster en het CBS gaan uit van de veranderingen van de verkoopprijs ten opzichte van de WOZ-waarde van de woningen.

Een ander verschil is dat de cijfers die de NVM en de LMV direct na een kwartaal publiceren voorlopig zijn. Het Kadaster publiceert alleen definitieve cijfers.

Ga je ervanuit dat de cijfers van het Kadaster inderdaad twee a drie maanden achterlopen op die van de NVM dan zouden ze overeen moeten komen met de definitieve cijfers van de NVM over een kwartaal eerder.

Dit klopt echter niet. Kadaster ziet in het tweede kwartaal een groei van is 3,2 en een gemiddelde prijs van 253.500. De NVM kwam in het eerste kwartaal op een groeg uit van 2,8 procent een een gemiddelde verkoopprijs van 243.000. Hoewel je zou denken dat de NVM wel hogere huizenprijzen en groeicijfers zou publiceren omdat dit een club is die belang heeft bij hoge huizenprijzen, is dit nu niet het geval. De cijfers van het Kadaster zijn positiever. Hoe dit kan? Joost mag het weten.

Het enige wat rest is te kijken naar de trend die de cijfers aangegeven. Die is omlaag. De NVM verwacht voor het hele jaar uit te komen op een groei van twee procent.

Het Kadaster en het CBS wagen zich niet aan een vooruitblijk, maar wijzen er wel op dat een prijsstijging onder de drie procent sinds begin 1996 slechts drie keer eerder is voorgekomen. Ook schrijven de twee dat de prijsstijging na februari 2008 steeds verder afzwakt. De LMV zegt zich zorgen te maken over de komende drie maanden.

Volgens alle drie daalt ook het aantal verkochte woningen. Reden genoeg dus om een vinger aan de pols te houden.

Omdat toch niemand een gemiddeld huis heeft en je in feite als particulier ook weinig hebt aan een gemiddeld groeicijfer, hoe dit ook gewogen is. Is het in het vervolg misschien beter te kijken naar hoe de prijs van een aantal specifieke huizen in een specifieke regio's zich ontwikkelt. Maar die moeten wel weer enigszins representatief zijn voor de rest van Nederland. Wordt vervolgd.

bron: z24.nl

Betaalbaarheid woningen laagst in dertig jaar

De NVM zei zich vorige week al zorgen te maken over de betaalbaarheid van woningen. Uit cijfers van de Rabobank blijkt dat die betaalbaarheid momenteel op het laagste punt staat sinds eind jaren zeventig. In die tijd daalden de huizenprijzen vervolgens met 35 procent. Volgens senior-econoom Martijn de Jong-Tennekes van de Rabobank hoeven we daar nu niet bang voor te zijn.

Uit een grafiek uit het jongste woningmarktbericht van Rabobank, blijkt dat de betaalbaarheid van huizen momenteel op het laagste punt staat in dertig jaar. Hoe zit dat?

"Ja, dat is inderdaad geen gunstige ontwikkeling. De betaalbaarheid van woningen staat onder druk."

Nou daalden de huizenprijzen eind jaren zeventig, begin jaren tachtig met zo'n 35 procent. Bestaat dit risico nu weer?

"Nee. In 1979 lag de inflatie op 10 procent, begin jaren tachtig op 8 procent. Dit werd gecompenseerd in hoge lonen. Hypotheken werden toen vaak verstrekt op basis van toekomstig inkomen. Dat gaat mis als de ingecalculeerde inkomensstijgingen niet gerealiseerd worden. En dat gebeurde toen, onder meer als gevolg van het akkoord van Wassenaar."

"Hier hebben we van geleerd. Inmiddels kennen we een veel striktere manier van financieren. Zoals wij in ons laatste kwartaalbericht schrijven, verwachten wij dus voor 2008 en 2009 nog een stijging van de woningprijzen van 3 procent. Wel kunnen zich regionale verschillen voordoen, waarbij economisch sterke gebieden een hogere groei laten zien en minder krachtige regio's een lagere."

Maar de betaalbaarheid van huizen is dus historisch slecht. Wat moet er gebeuren om dat niveau op peil te houden?

"Er moeten meer woningen gebouwd worden. Vooral op plaatsen waar de vraag naar huizen groter is dan het aanbod. Denk dan bijvoorbeeld aan de regio's Amsterdam en Utrecht."

Maar is er wel een tekort aan woningen? Volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars neemt het aantal te koop staande huizen toe.

"Ja, maar dat zijn twee verschillende dingen. In de meeste huizen die te koop staan wonen nog gewoon mensen. Het is niet zo dat die huizen leeg staan. Het betekent alleen dat meer mensen ergens anders willen wonen."

"Waar je naar moet kijken is het aantal woningen ten opzichte van het aantal huishoudens. Uit cijfers van het CBS blijkt dan dat er nu al een tekort is van honderdduizend huizen. Bedenk je je dat er volgens prognoses van het CBS de komende vijftien tot twintig jaar nog een miljoen huishoudens bij komen, dan moet je die dus eigenlijk nog bij die honderdduizend optellen."

De NVM houdt ook een betaalbaarheidindex bij. In die zitten we nog niet op het dieptepunt van dertig jaar geleden. Hoe zit dat?

"Tja, hun grafiek laat wel dezelfde trend zien, maar bij de NVM zitten we er nog iets boven. Mogelijk gebruikt die vereniging iets andere componenten. Wij werken bijvoorbeeld met de vijfjaarsrente en het gemiddelde gezinsinkomen. De NVM kan van net iets anders uitgaan."

"Ook gebruiken wij de huizenprijzen van het Kadaster en zij waarschijnlijk haar eigen cijfers. Daarnaast loopt de NVM-grafiek tot en met het tweede kwartaal van dit jaar en hebben wij de onze doorgetrokken tot eind 2009. Het zou dus kunnen zijn dat we nu nog niet helemaal op het dieptepunt zitten, maar feit blijft dat we dat benaderen."

Wat betekent zo'n lage betaalbaarheid nou voor consumenten?

"Het houdt in dat met name starters moeite hebben om een huis te betalen. De index is puur gebaseerd op inkomen. Er wordt geen rekening gehouden met vermogen. Doorstromers kunnen vaak hun overwaarde nog in hun volgende huis stoppen. Starters niet."

Zal de betaalbaarheid verder onder druk komen te staan?

"Dat zal in belangrijke mate afhangen van de kredietcrisis. Als gevolg daarvan wordt het duurder om geld te lenen. Dit doet de betaalbaarheid geen goed. Aan de andere kant zien we echter ook dat door krapte op de arbeidsmarkt de lonen stijgen. Dat komt de betaalbaarheid juist weer ten goede."

bron: z24.nl

Vogelaar houdt vast aan energielabel

Het omstreden energielabel blijft verplicht, ondanks de fouten die worden gemaakt bij de toekenning ervan. Dat heeft minister voor Wonen, Wijken en Integratie Ella Vogelaar (PvdA) op 16 juli laten weten.

de week ervoor bleek dat hoekappartementen ten onrechte een gunstiger energielabel krijgen toegekend dan tussenappartementen. In werkelijkheid zijn ze juist minder energiezuinig. De oorzaak is volgens de Vereniging Eigen Huis een fout in de rekenmethode.

Vogelaar laat onderzoeken of de rekenmethode moet worden aangepast. Ze vindt het echter niet nodig om tijdelijk te stoppen met het energielabel, zoals een meerderheid van de Tweede Kamer wil. "Het energielabel is de moeite waard", stelt Vogelaar.

Het energielabel geeft aan hoe energiezuinig een huis is. Sinds begin dit jaar is zo'n label verplicht voor alle huizen die te koop worden aangeboden.

bron:trouw.nl

Stijging huizenprijzen zwakt verder af

Huizen worden nog altijd duurder, maar de stijging is steeds minder groot.

Kadaster
Dat blijkt uit cijfers van het Kadaster . In juni lagen de huizenprijzen 2,8% boven het niveau van dezelfde maand een jaar eerder. In mei stegen de prijzen nog met 2,9%. In vergelijking met mei waren huizen slechts 0,4% duurder.

Zeeland
In de meeste provincies stijgen de huizenprijzen ten opzichte van een maand eerder nog, zij het beperkt. In Zeeland (-3,3%) en de noordelijke provincies was echter sprake van een daling.

Limburg
De grootste stijging op maandbasis vond plaats in Limburg (1,1%), gevolgd door Overijssel (0,8%) en Noord-Holland (0,7%).

Tussenwoningen
In juni daalden in Nederland alleen de prijzen van tussenwoningen (met 0,4%). Vrijstaande huizen en hoekwoningen stegen heel licht. Twee onder één kapwoningen (1,3%) en appartementen (1,4%) werden duurder.

Aantallen
Het aantal verkochte woningen lag in juni 13% boven het niveau van mei, maar in vergelijking met juni vorig jaar was er sprake van een daling met een kleine 10%.

bron: rtl.nl

Kadaster: woningprijzen 2,8 procent gestegen

De prijs van koopwoningen lag in juni 2,8 procent hoger dan een jaar eerder, zo blijkt uit de nieuwste cijfers van het Kadaster en het CBS. Ten opzichte van een maand eerder was de stijging 0,4 procent. De gemiddelde prijs van een verkocht huis is nu 253.000 euro.

De cijfers staan in het Vastgoedbericht juni 2008, dat het Kadaster op zijn site heeft gezet. Hieruit blijkt dat de prijsstijging van koopwoningen na februari van dit jaar duidelijk is teruggelopen. Het CBS publiceert deze cijfers maandag.

Het aantal verkopen is in vergelijking met een jaar eerder met bijna 10 procent gedaald.

Vorige week berichtte de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) dat de huizenprijzen in het eerste kwartaal van dit jaar ten opzichte van dezelfde periode van vorig jaar, met 3,2 procent zijn gestegen. De cijfers van het Kadaster en die van de NVM zijn echter niet één op één met elkaar te vergelijken.

Het eerste verschil is dat de cijfers van de NVM betrekking hebben op het tweede kwartaal en die van het Kadaster alleen op juni. Daarnaast baseert de makelaarsvereniging zich alleen op cijfers van door NVM-makelaars verkochte woningen en het Kadaster op cijfers over alle verkochte huizen, met uitzondering van nieuwbouwwoningen. Ook wordt een verschillende definitie van 'verkocht' gehanteerd.

Het Kadaster beschouwt een huis pas als verkocht zodra daadwerkelijk bij een notaris een overdacht van het eigendom heeft plaatsgevonden. De NVM beschouwt een woning als verkocht wanneer de ontbindende voorwaarden in een koopcontract zijn verstreken. Daar kan enige tijd tussen zitten.

Vervolgens berekenen de twee clubs prijsstijgingen op een verschillende manier. Het Kadaster gaat uit van de veranderingen van de verkoopprijs ten opzichte van de WOZ-waarde van de woningen. De NVM berekent een gewogen gemiddelde naar type huis en regio.

Tenslotte publiceert de NVM eerst een voorlopig cijfer. Uit onderzoek van Z24 bleek dat het definitieve cijfer de afgelopen twee jaar steeds lager is dan het voorlopige cijfer.

Volgens hoogleraar statistiek Chris Klaassen, verbonden aan de Universiteit van Amsterdam, zou de NVM het probleem kunnen ondervangen door het laatste voorlopige cijfer af te zetten tussen het voorlopige cijfer over een eerdere periode en niet zoals nu gebeurt het voorlopige cijfer af te zetten tegen het definitieve cijfer over een eerdere periode. Het Kadaster publiceert alleen definitieve cijfers.

De gemiddelde prijs van een verkochte woning liep in het tweede kwartaal van dit jaar op tot 253.500 euro, zo berekende woningmarktcijfers.nl op basis van gegevens van het Kadaster. In de provincie Utrecht lag de gemiddelde verkoopprijs met 298.700 het hoogst, in Groningen het laagst (186.100 euro).

De duurste gemeente om in te wonen is momenteel Bloemendaal. Daar werd gemiddeld 820.000 euro voor een woning betaald, berekende woningmarktcijfers.nl. Vorig jaar stond Blaricum nog bovenaan.

Reiderland in Groningen is de goedkoopste gemeente om een huis te kopen. Daar werd gemiddeld 120.000 euro betaald.

Het Kadaster en het CBS publiceren alleen procentuele prijsstijgingen van de gemiddelde koopsom, maar niet de gemiddelde koopsom zelf.

bron: z24.nl

Journalisten zoeken met zaklamp naar signalen dat huizen te duur zijn

Als we de berichtgeving over de woningmarkt de afgelopen tijd moeten geloven, staat deze aan rand van de afgrond. De hijgerige reactie op een onzinnig persbericht van de Landelijke Makelaars Vereniging (LMV) maakte nog weer eens duidelijk hoe diep het idee van komende prijsdalingen ingebakken zit.

In het woensdag gepubliceerde persbericht kwam de LMV met de conclusie dat de woningmarkt stagneert. Er was weinig nieuws te melden, de getallen waren namelijk voor een groot deel oud en gekopieerd van het Kadaster, maar toch namen veel media deze dramatische conclusie letterlijk over.

In korte tijd stond het bericht op de websites van onder meer RTL en NOS en aan het begin van de avond mocht de LMV-voorzitter een en ander toelichten in de uitzending bij BNR. De Volkskrant kopte een dag later op de voorpagina “Verkoop van huizen is plotseling gedaald.”

Deze reactie is illustratief. Journalisten zoeken de laatste tijd met een zaklamp naar signalen dat de huizen te duur zijn en een prijsval onvermijdelijk is. De NOS koppelt een daling van de hypotheekmarkt aan stagnatie op de huizenmarkt. Website Z24 constateert dat de economie terugloopt en vraagt zich daarom af wanneer de huizenmarkt onderuit gaat. Een prijsstijging onder de oplopende inflatie is volgens het AD een daling. NRC Handelsblad haalde vorig jaar zelfs de gouden eeuw erbij om aan te tonen dat de huizen toch echt te duur zijn.

Niet onbevooroordeeld
Een dag na de LMV-cijfers kwam de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) met zijn cijfers. De prijzen stegen 3,2 procent op jaarbasis, 2,3 procent op kwartaalbasis en de verkopen liepen een magere 2 procent terug. De reactie was gemengd. De nadruk werd gelegd op de risico’s van een rentestijging en de slechte betaalbaarheid van huizen. Dat de prijsstijging op kwartaalbasis de sterkste in een jaar tijd was, werd niet opgepikt.

Nou is de NVM natuurlijk niet onbevooroordeeld. De makelaars hebben belang bij een soepel draaiende onroerend goedmarkt en de vereniging legt structureel de nadruk op de positieve kanten van de cijfers. Bovendien geeft de NVM geen inzicht in de prijzen voor 1985. En laat dat nou net het moment zijn waarop het herstel inzette na de laatste grote daling. Toch is de NVM niet bezig met een grote misleidingscampagne. De cijfers van de vereniging gaan al jaren gelijk op met de onafhankelijke cijfers van het Kadaster.

Dit alles betekent natuurlijk niet dat het niet alsnog mis kan gaan. Iedereen kent de verhalen over verkoopborden in de straat en kansen op een zware recessie. Teruglopende verkopen en een stijging onder de inflatie zijn echter nog geen prijsdalingen. Totdat er een min verschijnt voor de cijfers, lijkt enig evenwicht in de berichtgeving op zijn plaats.

bron: denieuwereporter.nl

Hypotheekrente stijgt verder

De opmars van de hypotheekrente in Nederland zwakt nog altijd niet af. De gemiddelde rente op een vijfjarige spaarhypotheek bedraagt inmiddels 5,96%. Dat blijkt uit het wekelijkse rente-overzicht van Moneyview.

Opmerkelijk is vooral dat de renteverschillen tussen een vijfjarige hypotheek en een tienjarige minimaal zijn. Bij veel aanbieders is de rente op de langer lopende hypotheek tegenwoordig zelfs lager, in tegenstelling tot wat je normaliter mag verwachten. Dat komt doordat de rente voor kortere periodes sneller is gestegen dan die voor de langere termijn.

Dat plaatst vooral woningbezitters die kort financieren, dat wil zeggen een hypotheeklening met een korte looptijd hebben, voor een dilemma. Zeker als ze een lening met een variabele hypotheekrente hebben. De verleiding is groot om dan over te sluiten naar een langere renteperiode tegen een lagere rente. Dat biedt gemoedsrust, zeker als in de toekomst de rente nog verder oploopt. Experts wijzen er echter op niet te snel over te sluiten. Over een langere periode gemeten zijn mensen met een variabele hypotheekrente nog steeds goedkoper uit dan zij die de rente jarenlang vastzetten. Zij moeten dan echter wel in staat zijn om het risico van snel stijgende maandlasten te kunnen dragen in afwachting van betere tijden.

bron: telegraaf.nl

NVM stelt cijfers te rooskleurig voor

De woningcijfers die makelaarsvereniging NVM direct na een kwartaal presenteert, blijken de afgelopen twee jaar steeds te rooskleurig te zijn voorgesteld. De definitieve groei komt stelselmatig lager uit dan het voorlopige cijfer, zo blijkt uit onderzoek van Z24. De NVM erkent het probleem en zegt eraan te werken.

De NVM brengt ieder jaar naar buiten hoe de woningprijs zich heeft ontwikkeld, zowel in vergelijking met een kwartaal eerder als in vergelijking met dezelfde periode een jaar eerder. In het persbericht over het eerste kwartaal van 2008 staat bijvoorbeeld dat de gemiddelde prijs van een verkochte woning 244.000 euro bedroeg en dat dit 3,2% meer is dan een jaar eerder en 0,4% meer dan een kwartaal eerder.

De cijfers die de NVM direct na een kwartaal publiceert zijn echter altijd voorlopig. Pas na het volgende kwartaal zijn de definitieve cijfers bekend. Uit onderzoek van Z24 blijkt nu dat deze definitieve cijfers de afgelopen twee jaar nagenoeg allemaal lager uitpakken dan de voorlopige cijfers.

De prijs van een gemiddelde woning bleek in het eerste kwartaal uit te zijn gekomen op 243.000 en dit was niet 3,2% maar 2,8 procent meer dan een jaar eerder. Ten opzichte van een kwartaal eerder was de groei geen 0,4%, maar geheel verdwenen. (Zie kader.) De definitieve cijfers draagt de organisatie echter niet actief uit.

De NVM erkent het probleem en zegt dat dit waarschijnlijk komt doordat in de voorlopige cijfers de huizen die onder voorbehoud verkocht zijn, nog niet zijn meegeteld en in de definitieve cijfers wel. Omdat het meestal goedkopere woningen zijn die onder voorbehoud van financiering verkocht worden, vallen de definitieve cijfers als gevolg hiervan lager uit.

"Deze ontwikkeling heeft onze grootste aandacht", aldus een woordvoerder van de NVM, "omdat wij er naar streven direct na afloop van het kwartaal een zo goed mogelijk beeld van dat kwartaal te schetsen, waarbij de voorlopige cijfers zo min mogelijk afwijken van de definitieve cijfers."

Een mogelijke oplossing zou volgens de NVM zijn ook de huizen die onder voorbehoud verkocht zijn in de voorlopige cijfers mee te tellen.

De NVM is met vierduizend leden verreweg de grootste makelaarsvereniging van Nederland.

Om een juist stijgingspercentage te berekenen moet je naar de definitieve cijfers kijken. Ook als je uitgaat van een definitieve gemiddelde prijs van een woning in bijvoorbeeld het eerste kwartaal van 2008 (243.000 euro), kom je op basis van de gegeven gemiddelde prijs van verkochte woningen echter niet tot een stijging van 2,8% ten opzichte van een jaar geleden. Ten opzichte van het vierde kwartaal signaleer je op basis van deze cijfers in plaats van een 'stijging' van 0,0%, een daling.

Volgens de NVM komt dit doordat de stijging van de prijs van een woning wordt berekend "aan de hand van een methodiek waarbij per type en per regio gekeken wordt naar de procentuele stijging. Op basis van weging naar aantal verkochte woningen wordt dan het percentage voor heel Nederland berekend."

De NVM berekent de stijgingspercentages door in alle 76 NVM-regio's te kijken hoe de prijs zich van de verschillende type woningen heeft ontwikkeld. Dit levert 380 stijgingspercentages op. Vervolgens wordt hiervan echter niet gewoon het gemiddelde genomen.

Doe je dit dan telt een prijsstijging van dat ene appartement in noordoost-Groningen namelijk net zo zwaar mee als de prijsstijging van alle appartementen die in Amsterdam verkocht zijn. De NVM berekent dus een gewogen gemiddelde op basis van het aantal verkochte woningen, met als gevolg dat dit voor een buitenstaander niet is na te rekenen.

Doordat het aantal verkochte woningen steeds verschilt, verschilt ook de weging. Beter zou het dus eigenlijk zijn de weging te baseren op de totale woningvoorraad in Nederland, zegt de woordvoerder. Dit maakt het cijfer transparanter, maar ook dan blijft het probleem bestaan dat de procentuele stijging niet een op een te berekenen is op basis van de gegeven gemiddelde verkoopprijzen.

bron: z24 .nl

Huizencrisis, welke huizencrisis?

Het vertrouwen van de Nederlandse consument mag zich dan op een dieptepunt bevinden, op de woningmarkt wordt dit pessimisme nauwelijks beleden. De huizenprijzen in Nederland, zo maakte de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) vorige week bekend, stijgen vrolijk verder. Het afgelopen half jaar werd een koophuis gemiddeld 3,2 procent duurder ten opzichte van dezelfde periode een jaar geleden.Weliswaar daalde het aantal verkopen met iets meer dan drie procent, maar dat is volgens de woordvoerder niet uitzonderlijk.

Verwarring
Vorige week ontstond verwarring over de huizenprijzen in Nederland, toen de Volkskrant meldde dat de verkoop van huizen sterk zou zijn gedaald bij afvlakkende prijzen. Bron van dat bericht was de Landelijke Makelaars Vereniging (LMV) De NVM-woordvoerder wijst er op dat de NVM driekwart van alle huizen in Nederland verkoopt en 4100 makelaars vertegenwoordigt in heel Nederland, terwijl de LMV een club is van 450 makelaars die overwegend in de landelijke gebieden actief zijn. ‘Het beeld is daar heel anders dan in de Randstad’, aldus de woordvoerder.

Trek naar Randstad
In steden als Amsterdam, Leiden en Haarlem zijn de huizenprijzen het afgelopen kwartaal juist sterk gestegen. Dat heeft deels te maken met een ontwikkeling die het CBS eerder al constateerde: de gestage trek van de bevolking van het platteland naar de noordwestelijke Randstad, waar de werkgelegenheid zich gunstig ontwikkelt. De vraag naar woningen overstijgt daar nog verre het aanbod.

bron:intermediair.nl

Gaat Jaap.nl de markt weer op z’n kop zetten?

Onlangs heeft Jaap.nl een nieuw ontwerp geimplementeerd waarmee zij de concurrentie beter het hoofd kunnen bieden.
Het ontwerp is moderner, foto’s van de huizen zijn groter en beter toegankelijk, de mogelijkheden van Google Maps worden beter benut, de keuze mogelijkheden en zoekfilters zijn verbeterd en de banners zijn beter in beeld gebracht waardoor de pagina minder diffuus oogt.

Zo hoopt Jaap.nl dus beter haar klanten te kunnen bedienen en beter de concurrentie aan te kunnen met de andere huizenzoeksites en wellicht een sprongetje richting Funda.nl te maken.

Maar zal Jaap.nl het daarmee redden of moet Jaap weer Jaap worden? Namelijk het kuitenbijtertje van de online huizenzoeksites die de markt weer op z’n kop zet? Naar mijn mening het laatste.

Alle huizenzoeksites vertonen, met uitzondering van NIKI.nl , een grote mate van makelaardijheid…

De vormgeving van de site wordt meer in dienst gesteld van bannerruimte dan van klantvriendelijkheid, ergo het commerciële belang prevaleert boven het helpen van een consument. Wat al deze sites missen is de makelaar. Klinkt raar maar is waar! Ondanks het feit dat ik volledig zelfstandig in staat ben om een reis te boeken via het internet, betrap ik mezelf erop dat ik toch bijvoorbeeld het Elmarreisbureau bel, omdat ik blijkbaar die bevestiging zoek van die mevrouw van het reisbureau (telefoniste bij een callcenter) die mij vertelt dat het inderdaad een leuke accomodatie is en dat het zwembadje kindvriendelijk is… En dat is nu eigenlijk ook de rol van de makelaar: bevestiging van mijn keuze! Maar waar is die online makelaar? Op geen enkele van deze sites.

Nu worden veel nieuwe tools en gadgets ingezet om de gunsten van de huizenzoeker te winnen, echter persoonlijke aandacht, daar blinken de huizenzoeksites niet in uit. Behalve in de VS, daar kun je in direct contact komen met de makelaar en aspirant huizenzoekers. Bekijk Trulia voices eens: hier worden vragen opgelost en mensen geholpen i.p.v. dieper in de armen van de traditionele makelaar geduwd. Dat zij uiteindelijk belanden bij een echte "Real Estate Pro" lijkt mij logisch, mensen geven niet zo vaak een paar ton uit en hebben daar goede begeleiding bij nodig. Dus kom op met die makelaars die en plein public met de billetjes bloot durven!

Of voor de echte waaghalzen wellicht een revolutionaire nieuwe manier van vinden: AnswerOil. Maar dan voor huizen, waarbij door diverse criteria aan te geven op een tot de verbeelding sprekende manier woningen (i.c. camera’s) gepresenteerd worden.

Hoe dat nu zit met die concurrentie op de Nederlandse huizenzoeksites? Matig. De huizensites geven een beter beeld van de markt: foto’s, video’s, prijsgeschiedenis, buurtinformatie, makelaarsgidsen etc., maar waarom nu juist dit huis helemaal op mijn leven geschreven is, is niet uit de bestaande sites af te leiden. En met uitzondering van NIKI.nl verdrinkt de consument steeds verder in goedbedoelende, handige en behulpzame banners…

Oplossingen?

- Een betere persoonlijke zoekprofilering, de eerste aanzet hiervoor via Hoodeo.com of in Nederland www.zowilikwonen.nl (speciaal voor nieuwbouw);

- Direct met de makelaar(s) overleggen op de website a la Trulia Voices;

- Cobrowsen met de makelaar (lijkt me enig…hoeft ‘ie ’s ochtends dat schattige pakje ook niet aan te doen);

- Transparante marktplaats voor de financiële diensten waar je bij de aankoop van een huis mee te maken krijgt;

bron:marketingfacts.nl

Huizenprijzen stijgen dit jaar 3%

Nederlandse banken hebben ondanks de aanhoudende kredietcrisis de criteria voor het verstrekken van een hypotheek niet verscherpt. Naar verwachting stijgen de Nederlandse huizenprijzen dit jaar met 3%.

Dit meldt het economisch bureau van de bank vrijdag in een rapport over de vastgoedmarkt. De huizenprijzen stegen vorig jaar met 4,2%. In de eerste drie maanden van dit jaar stegen de prijzen met 3,8%. 'Nederlandse banken hebben ondanks de aanhoudende kredietcrisis de criteria voor het verstrekken van een hypotheek niet verscherpt', aldus ING. Wel zijn huizenkopers volgens de onderzoekers voorzichtiger geworden door het lage consumentenvertrouwen, de stijgende rente en de afnemende koopkracht.

De conclusies van de economen van ING komen overeen met cijfers die de Nederlandse Vereniging van Makelaars, dat donderdag publiceerde.
Voglens de NVM daalde het aantal verkochte woningen in het tweede kwartaal van 2008 met 2% op jaarbasis tot 38.267. Ten opzichte van het eerste kwartaal van dit jaar was er sprake van een toename met 13 %.

'De Nederlandse woningmarkt ontwikkelt zich tegen het sentiment in toch stabiel. Sombere voorspellingen over de economie vertalen zich niet in lagere prijzen of een afnemende vraag', aldus de NVM. De prijs voor een gemiddelde koopwoning steeg met 3,2 % tot euro 252.000.

bron: fd.nl

'Woningchat' nieuwe bedreiging makelaars

Huizenkopers en -verkopers hebben het chatten via internet ontdekt om rechtstreeks zaken met elkaar te doen. Op de eerste dag van de lancering wisten al meer dan 4000 mensen elkaar te vinden op Zuka.nl zonder tussenkomst van de traditionele makelaar.

Behalve dat steeds meer particulieren hun huis zelf te koop zetten op sites als Brixter en Zuka zijn er ook veel te veel makelaars om de woningmarkt, die door economische omstandigheden vrijwel platligt, te bedienen, zo zeggen marktdeskundigen. Zij voorspellen dat "chatten de genadeklap zal zijn voor veel makelaars".

De afgelopen acht jaar groeide de branche explosief naar zo'n 10.000 makelaars. Het feit dat ze niet meer beëdigd hoeven te worden en het vooruitzicht van 'snel geld verdienen' lokte veel mensen naar de beroepsgroep. De kleintjes zullen volgens experts het eerst het loodje leggen, maar ook grote jongens hebben het moeilijk. Zo moest de Schoeman Groep, met 7 vestigingen in het centrum van het land, onlangs sluiten.

De courtage daalde de afgelopen jaren met een kwart door de komst van internetcollega's, zo weten marktdeskundigen. De vaste kosten lopen echter door. Het gevolg is dat kantoren hun nettowinstmarge van zo'n 20% niet kunnen vasthouden. Naar verwachting zal binnen vijf jaar een kwart van de makelaars brodeloos zijn, zo voorspelt onder anderen Herman Bruggink van WitteWoning Makelaars.

bron: telegraaf.nl

Hoe bepaal je de verkoopprijs van je huis?

Aan de rekenmodules op internet heb je niets.

"Het probleem met huizen is dat ze geen vaste prijs hebben", zegt Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis (VEH). Volgens de organisatie kun je om de prijs van je huis te bepalen, het beste op websites kijken wat voor vergelijkbare woningen gevraagd wordt.

Daarnaast is bij het Kadaster na te gaan wat voor vergelijkbare huizen in de buurt is betaald. Ook kun je natuurlijk aan een makelaar vragen wat hij aanraadt. "Vervolgens kun je je prijs na verloop van tijd altijd nog aanpassen.”

Dit was altijd al zo, geeft De la Porte toe. De economische malaise, verandert daar niets aan. Wel is het vooral in de huidige situatie raadzaam is om realistisch te zijn, zegt hij. Vooral als je een huis hebt dat moeilijker in de markt ligt.

Bezit je een woning die dicht bij de snelweg of een druk kruispunt ligt, dan kan het zijn dat je veel kijkers krijgt, maar geen enkel bod. Hetzelfde geldt voor minder goed onderhouden huizen. "De ligging en de kwaliteit ervan maken tegenwoordig echt het verschil.”

Dat was een decennium geleden wel anders. “Mensen veranderen gemiddeld een keer per tien jaar van huis. Zet je nu met de herinnering aan tien jaar geleden je woning te koop, dan kan dat wel eens tegenvallen”, aldus De la Porte.

Dat de huizenprijs lijkt te stagneren wil volgens de VEH niet zeggen, dat je ook alleen minder voor een woning kan vragen dan je er ooit voor betaald hebt. Wel is het zo dat de inflatie de prijsstijging van huizen inhaalt, waardoor woningen dus effectief minder waard zijn geworden.

Om de verkoopprijs van je huis te bepalen, kun je ook gebruik maken van allerhande rekenmodules op internet. Wat levert dit voor resultaten op?

In de Rotterdamse wijk Spangen werden twee jaar geleden voormalige huurappartementen opgeknapt, samengevoegd en als herenhuis verkocht. De prijs: een kleine 250.000 euro per stuk.

Op Brixter.nl, een site van Telegraaf Media Online, kun je een adres in tikken waarna de waarde van het huis verschijnt. De betreffende woningen in Spangen zijn volgens Brixter.nl momenteel 79.347 euro waard. Maar woningwaardemeter.nl, een site van de DSB Bank, komt voor hetzelfde huis uit op 266.471 euro.

Op vindjeeigenhuis.nl van het Kadaster, zie je de gemiddelde prijs van de woningen in de buurt. Voor Spangen levert dit een prijs van 131.728 euro per appartement op. Wil je weten voor welk bedrag een specifiek huis eerder over de toonbank ging, dan kun je bij het Kadaster ook een koopsomoverzicht aanvragen. Dit kost je 1,95 euro.

Ook de Consumentenbond heeft een woningwaardemeter op zijn site staan. Deze is ontwikkeld door de Hypotheker. Wil je die gebruiken dan moet je wel eerst lid worden. Op de site van de Hypotheker zelf kun je de zogenoemde Woningwaardemeter Basis in vullen. Het huis in Spangen levert een waarde op van 151.676 euro.

Een tweede test van Z24 met een willekeurig benedenhuis in Amsterdamse Pijp, levert eveneens uiteenlopende waarden op. “Aan die vergelijkingssites heb je niets", concludeert Vereniging Eigen Huis dan ook. “Ze verschillen te veel en leveren te grote marges op. Bovendien baseren de sites zich vaak op de WOZ-waarde van het huis en woningen in de omgeving, waardoor ze veel subjectieve zaken buiten beschouwing laten.”

Uiteraard kun je om de prijs te bepalen je huis ook officieel laten taxeren. De VEH wijst er echter op dat je hiervoor moet betalen. Volgens de vereniging wordt dit daarom eigenlijk nooit in opdracht van de verkopende partij gedaan. Het is doorgaans de (potentiële) koper die een taxatierapport laat maken, omdat hij dat nodig heeft om een hypotheek af te sluiten.

In zo'n rapport staat wat de executiewaarde van het huis is, voor het geval de bank het moet verkopen omdat de bezitter failliet gaat. Dit bedrag is over het algemeen lager dan de verkoopprijs.

De la Porte van Vereniging Eigen Huis: "Als je je huis verkoopt, dan moet je goed nagaan wat hij waard is. Maar voor hoeveel je je woning verkoopt, bepaalt uiteindelijk de koper.”

bron: z24.nl

De provincie ontvolkt en vergrijst

Niks rust en ruimte, Nederlanders trekken de komende jaren weg uit de provincie, naar de Randstad. Het wordt nog stiller aan de randen van het land. En heel veel grijzer.

Het wordt leeg aan de randen van Nederland. Terwijl de totale bevolking tot 2025 nog met een half miljoen groeit, is er leegloop in de buitengewesten. Dat blijkt uit de nieuwe prognose van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL).

In het zuidelijke deel van Limburg gaat het inwonersaantal de komende achttien jaar met 10,4 procent omlaag. Oost-Groningen verliest 10,2 procent van de bevolking. Zeeuws-Vlaanderen telt in 2025 8 procent minder inwoners.

Alleen in de noordwest uithoek van Nederland blijft het inwonersaantal stijgen. Al blijft de kop van Noord-Holland met 0,7 procent groei achter bij het Nederlandse gemiddelde.

Het verlies van de randen is de winst van het centrum. De Nederlandse bevolking trekt naar het midden van het land. Vooral de noordelijke Randstad is in trek.

De stad Utrecht zal over achttien jaar 36 procent meer inwoners tellen. Flevoland krijgt er ruim 20 procent bij. Het aantal Zaankanters stijgt met bijna 15 procent, en Amsterdam groeit met meer dan 12 procent.

Wie vindt dat het nu al te druk is in de Randstad, dat de files er te lang zijn en de lucht te smerig, kan zijn borst natmaken. In 2025 zijn de problemen alleen maar erger geworden - of er moet een wonder gebeuren.

Maar voor de achterblijvers is de trek naar het centrum nog veel vervelender. Vooral de jongeren gaan weg, waardoor de vergrijzing in de provincie harder toeslaat dan elders in Nederland.

Met wat rekenwerk valt uit de prognose van het PBL op te maken dat er zich aan de randen van Nederland een demografische noodsituatie zal ontwikkelen. Er blijven simpelweg te weinig werkenden over.

Zeeuws-Vlaanderen spant de kroon. Op dit moment zijn er daar per honderd inwoners in de leeftijd tussen 20 en 65 jaar, 33 inwoners van 65 jaar en ouder. De ‘afhankelijkheidsgraad’, zoals economen het noemen, is dus 33 procent. In 2025 zal dit zijn opgelopen naar 49 procent.

Voor iedere gepensioneerde zijn er dan slechts twee mensen in de werkzame leeftijd. Voor Nederland als geheel is dat dan één op drie.

Zuid- en Midden-Limburg komen ex aequo op de tweede en derde plaats met een afhankelijkheidsgraad van 46 procent. Vierde is Oost-Groningen met 45 procent. Daarachter volgen Delfzijl en omstreken (45 procent) en Zuid-Drenthe (44 procent).

Een hoge afhankelijkheidsgraad betekent dat het moeilijk wordt om de zorg voor ouderen in die regio’s op peil te houden. Ook krijgen gemeentes te maken met afnemende inkomsten en stijgende uitgaven. Winkeliers in de regio moeten rekening houden met verandering van het klantenbestand.

Dat laatste geldt overigens ook voor winkeliers in groeiregio’s, want ook die vergrijzen. In Flevoland neemt de komende achttien jaar het aantal mensen in de werkende leeftijd toe met 16 procent. Het aantal 65-plussers stijgt met meer dan 120 procent.

Toch blijft de nieuwe polder de relatief jongste regio van Nederland, met een afhankelijkheidsgraad van 28 procent. Groot-Amsterdam komt daar met 29 procent net achteraan.

bron: z24.nl

Huizen 3,2 procent duurder dan vorig jaar

De prijzen van koopwoningen stijgen nog steeds, maar het aantal transacties is in een jaar tijd met twee procent gedaald. Dat blijkt uit cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) over het tweede kwartaal van dit jaar.

Gemiddeld werd het vorige kwartaal 252.000 euro voor een huis betaald, 3,2 procent meer het jaar daarvoor.



Fundament
Het tweede kwartaal was volgens de NVM beter dan de eerste drie maanden van 2008, toen er nauwelijks beweging in de prijzen zat. In de ogen van NVM-voorziter Ger Hukker toont dat aan dat er een stevig fundament onder de Nederlandse woningmarkt ligt. "Ten opzichte van alle voorspellingen zie je dat de markt het verrassend goed doet."

In vergelijking met landen waar de huizenmarkt in een crisis zit heeft Nederland volgens Hukker een "eigenwijze woningmarkt" die redelijk stabiel blijft. Verklaring is naar zijn mening het grote aantal potentiële kopers. Daardoor is in veel gebieden de vraag veel groter is dan het aanbod, onder meer doordat er weinig wordt bijgebouwd.

"Wel zie je dat kopers afhaken als gevolg van de slechte stemming in de economie, de gestegen rente en inkomens die onder druk staan."

Courtages
Voor makelaars zijn het geen gemakkelijke tijden; één op de drie zit in de rode cijfers. Oorzaak is dat er sinds 2001 veel nieuwe makelaars zijn bijgekomen. Vanaf dat jaar mag iedereen zich makelaar noemen.

Nu er minder huizen worden verkocht en de courtages onder druk staan vallen de zwakste bedrijven af.

Ook hebben makelaars te maken met concurrentie van internet. Maar volgens Hukker kiest slechts één op de twintig verkopers hiervoor. "In deze moeilijke markt zie je dat een foto op internet niet genoeg is om je woning kwijt te raken."

Waardedaling huizen in Limburg, Overijssel en Groningen

De huizenprijs loopt nog op, maar in Overijssel, Limburg en Groningen niet hard genoeg om de inflatie bij te houden. Dat blijkt uit cijfers van de Landelijke Makelaars Vereniging (LMV). Morgen komt de veel grotere NVM met cijfers.

De voornaamste conclusie van deze kleinere makelaarsvereniging met 450 leden, is dat het aantal verkochte woningen sterk afneemt. In juni werden volgens LMV ruim 12 duizend huizen verkocht. Dat is 23,9 procent minder dan in juni vorig jaar.

De LMV komt nog wel tot een stijging van de huizenprijs in het tweede kwartaal ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2007 van 2,8 procent. Deze club zegt zijn cijfers mede te baseren op gegevens van het CBS en het Kadaster.

Dat lijkt nog een aardige stijging. Maar aangezien de inflatie in het tweede kwartaal 2,3 procent bedroeg, was de reeële waardestijging maar een schamel half procentje. In Limburg, Overijssel en Groningen steeg de prijs minder hard dan de inflatie.

De huizenprijzen stijgen nog wel sterk in Noord-Holland. Met name in Amsterdam en Haarlem.

Morgen komt de Nederlandse Vereniging van Makelaars met cijfers. De NVM heeft ruim vierduizend leden, waardoor de foutmarge voor met name de cijfers per regio kleiner zijn.

bron: z24.nl

Nederlander gerust met vakantie

woningbezitter neemt maatregelen tegen inbraak

91% van de Nederlandse huiseigenaren laat het huis helemaal of enigszins met een gerust hart achter tijdens de vakantieperiode. 87% neemt maatregelen om het huis veilig achter te laten. Dat blijkt uit een onderzoek (*) van Vereniging Eigen Huis onder eigenwoningbezitters.

De meeste huiseigenaren laten tijdens de vakantie hun brievenbus regelmatig leeghalen door de buren. Ook laat het overgrote deel de buren een oogje in het zeil houden. Meer dan de helft doet z’n best het huis er bewoond te laten uitzien. Bijna één op de drie bergt waardevolle spullen op in een kluis. En één op de tien laat tijdens de vakantie iemand anders in het huis wonen.

Bijna 60% van de huiseigenaren weet niet dat het in veel regio’s mogelijk is de vakantieperiode door te geven aan de politie. De politie zal de woning dan één of meer keer controleren. Van de mensen die wel weten dat de politie in hun woonplaats een oogje in het zeil kan houden, maakt 16% daadwerkelijk gebruik van die mogelijkheid.

Bijna een derde van de Nederlanders vindt de eigen woning goed beveiligd tegen inbraak. Een kwart noemt de eigen buurt erg veilig.
Tot slot is 87% van mening dat een inbreker die ergens binnen wil komen, altijd succes heeft.

(*) representatief online onderzoek uitgevoerd in mei en juni 2008 onder 635 deelnemers aan het ledenpanel van Vereniging Eigen Huis

Bron: Vereniging Eigen Huis

Ontbreken van juiste product breekt woningmarkt op

Er is in Nederland nog steeds sprake van een grote belangstelling voor een koophuis. Ondanks de huidige economische teruggang, overwegen nog steeds ruim 1,6 miljoen huishoudens met een bovenmodaal inkomen een woning te kopen. Of het hen echter lukt de geschikte woning te vinden, valt nog te bezien. De vraag naar (luxe) eengezinswoningen in het groen is namelijk aanzienlijk groter dan het aanbod. Wanneer daar geen structurele oplossing voor wordt gevonden (via andere bouwprogramma’s), raakt de woningmarkt ernstig verstopt.

Dit blijkt uit de rapportage ‘Huizenkopers in profiel’ van NVB, Vereniging voor bouwondernemers & ontwikkelaars. Deze recente woonenquête laat zien dat 1,6 miljoen mensen graag een (andere) woning zouden willen kopen. Men lijkt zich vooralsnog niets aan te trekken van de gevolgen van de kredietcrisis in Amerika, de sterk stijgende olie- en grondstoffenprijzen en de oplopende rentestanden.

Dit optimisme zou de zo noodzakelijke, maar momenteel moeizame doorstroming in de woningmarkt nog enigszins op gang kunnen houden. Helaas is dat niet het geval. Immers, maar liefst 85 procent prefereert een eengezinswoning, waarbij vooral de luxe woonvormen in het groen het meest favoriet zijn. De toename van het aandeel koopappartementen in de bouwprogramma’s staat echter in schril contrast met deze wens. Ook blijkt uit de enquête een massale voorkeur voor de zogenoemde suburbane locatie. Vooral de kleine (ruim opgezette) woonwijkjes in gemeenten met een inwonersaantal van maximaal 25.000 inwoners zijn populair. Ook dit beeld contrasteert met de harde (politieke) realiteit. Het kabinetsbeleid zet immers zwaar in op het ( binnen)stedelijk wonen. Kortom, er is continu sprake van de verkeerde producten op de verkeerde plaats.

Dit heeft volgens NVB onmiskenbare gevolgen voor de doorstroming op de woningmarkt. Mensen die niet de geschikte woning kunnen vinden, maken onherroepelijk een pas op de plaats en blijven ‘zitten waar ze zitten’. Die kans wordt nog groter als blijkt dat nu een groeiend Nederlanders de gewenste woning simpelweg ook niet (meer) kan betalen. De meeste potentiële huizenkopers schatten hun financiële spankracht sinds de perikelen rondom de kredietcrisis namelijk (veel) groter in dan die in werkelijkheid is. Zo zegt men vaker in hogere prijsklassen te willen zoeken dan in het vorige NVB-woonwensenonderzoek van 2006, terwijl hun financieringsmogelijkheden zijn verslechterd. Veel kandidaat-kopers komen binnenkort dan ook voor de keuze te staan om de eisen naar beneden bij te stellen of gewoon niet te kopen. NVB verwacht in veel gevallen het laatste.

Dit alles betekent dat de groep die uiteindelijk ook echt zal verhuizen veel kleiner zal zijn dan de groep die nu (nog) graag aangeeft te willen verhuizen. Het komt er daarom meer dan ooit op aan dat de overheid het roer omgooit en marktpartijen in staat stelt die woningen neer te zetten waar in de markt vraag naar is. Zonder zo’n koerswijziging zal de Nederlandse woningmarkt onherroepelijk vastlopen.

bron: vastgoedjournaal.nl

Huizencrisis dreigt

De ‘Marktindicator’ van de Vereniging Eigen Huis belandde in juni op het laagste punt ooit. Nog nooit was de bereidheid van mensen om een huis te kopen zo laag.

Stijgende hypotheekrente, lagere koopkracht, hoge huizenprijzen, noemt de VEH als belangrijkste reden voor de geringe koopbereidheid.

Niet genoemd door de VEH, maar ongetwijfeld van groot belang voor het koperssentiment, zijn de verslechterde vooruitzichten voor de economie als geheel. Door de krediet- en oliecrisis lopen de groeiprognoses snel terug.

Nederland zal er in 2009 minder florissant voorstaan, huizenkopers worden voorzichtiger.

Toch stijgt het gemiddelde prijspeil van een koophuis nog steeds. In mei met bijna drie procent. Dat is weliswaar de laagste stijging sinds september 2003, maar het feit dat huizen gemiddeld iedere maand weer duurder wordt lijkt in tegenspraak met het slechte sentiment.

Komende donderdag, als makelaarsvereniging NVM cijfers voor het tweede kwartaal publiceert, zal waarschijnlijk blijken dat de prijzen weer zijn gestegen.

De website Miljoenenhuizen.nl meldde afgelopen week al, dat huizen in juni vier procent duurder waren dan een jaar eerder. Met name in Haarlem, Amsterdam, Amersfoort en Den Haag waren de prijzen weer fors gestegen.

De koopbereidheid neemt af, maar de prijzen blijven stijgen. Is de huizenmarkt de weg kwijt? Vast niet. Wat we zien is de eerste fase van een afkoelende markt. Iedereen ziet dat de situatie verslechtert, alleen de verkopers moeten nog leren leven met deze nieuwe werkelijkheid.

Huizenverkopers staan aan het begin van een rouwproces. Ze zitten in de fase van ontkenning en protest. Ze hadden ooit een bepaalde vraagprijs in hun hoofd – meestal hoger dan de marktwaarde, want prijzen zouden toch blijven stijgen – en kunnen dat droombeeld maar niet loslaten.

Het is een bekend fenomeen uit de economische psychologie: mensen accepteren verlies veel minder makkelijk dan winst. Uit experimenten blijkt bijvoorbeeld dat er zo’n 200 euro nodig is om een verlies van 100 euro emotioneel te compenseren. Verliesverdriet is twee keer zo groot als winstplezier.

Dat effect speelt ook op de huizenmarkt een rol. Ook al was de hoge opbrengst van het huis niet meer dan een verwachting, de pijn van het verlies laat zich niet zomaar wegredeneren.

Gevolg is dat verkopers aarzelen om de vraagprijs te laten zakken en het steeds langer duurt voordat de koper is gevonden. “Er staan meer huizen te koop en ze staan langer te koop”, concludeerde de NVM vorig kwartaal.

Die situatie is de afgelopen maanden niet verbeterd. Integendeel, volgens Miljoenenhuizen.nl steeg de gemiddelde tijd dat een woning in de verkoop van 180 dagen medio mei naar 194 dagen per 1 juli 2008.

De woningmarkt kan nu twee kanten op. Als de recessie overwaait, de inflatie afneemt en de hypotheekrente weer gaat dalen, halen de huizenverkopers opgelucht adem, en zijn ze blij dat ze niet gezakt zijn met de vraagprijs.

Maar als het crisisgevoel aan houdt en de rente hoog blijft, zullen ze de hun verdriet langzaam verwerken. Als na verloop van tijd fase vijf van hun rouwproces, de aanvaarding, is aangebroken, gaat de vraagprijs omlaag.

De huizenprijs gaat dalen. Nederland heeft er dan een derde probleem bij: na de kredietcrisis en de oliecrisis, ook nog een echte huizencrisis.

bron: z24.nl

Kopen of sparen

Dit jaar nog een huis kopen of even wachten? De discussie of de huizenprijzen verder zullen stijgen, laait flink op. Niet alleen grote instanties zeggen hun woordje in de media maar ook in de Koffiekamer is dit aanleiding voor veel discussie.

In ieder geval is duidelijk dat een koper nu een hogere maandlast voor zijn kiezen krijgt.

De behoorlijk gestegen hypotheekrente is daar debet aan. Of dit ook zal zorgen voor een daling in de huizenprijzen, zal de komende maanden blijken. In ieder geval laat ik u wat fictieve rekenvoorbeelden zien met wat de gevolgen zijn als u nu een woning koopt.

Ik ga hierbij uit van een persoon die een woning koopt van 150.000 euro en een kleine verbouwing doet ter waarde van 5.000 euro.

Wat?	Bedrag
Koopsom	150.000 euro
Kosten koper	9%, 13.500 euro
Verkopende makelaar	1%, 1.500 euro
Stel verbouwingskosten	5.000 euro
Totaal	170.000 euro

Zonder verlies
Hierbij heb ik ook de kosten van de verkopende makelaar meegenomen. De woning moet 20.000 euro in waarde stijgen (ruim 13%) om zonder verlies verkocht te kunnen worden. Gemiddeld blijven mensen 10 jaar in hun koopwoning. De vraag is nu hoeveel jaarlijks hun koopwoning moet stijgen om deze zonder verlies te kunnen verkopen.

Verhuizen	Minimale stijging per jaar
over 5 jaar	2,50%
over 7 jaar	1,80%
over 10 jaar	1,25%

Deze percentages zijn natuurlijk lachwekkend vergeleken met vroeger. Echter het is natuurlijk ook mogelijk dat als je een woning hebt gekocht er toevallig een waardedaling van de woning optreedt. Om niet te negatief over te komen, neem ik hiervoor een percentage van 5% in het eerste jaar.

De waarde van de woning na het eerste jaar wordt dan 142.500 euro. Hierna stijgt de waarde weer. De volgende percentages zijn dan nodig om de woning zonder verlies te kunnen verkopen.

Verhuizen	Minimale stijging per jaar
over 5 jaar	4,50%
over 7 jaar	3,00%
over 10 jaar	2,00%

Huren
Natuurlijk zijn bovenstaande cijfers slechts fictief, maar deze tonen wel aan dat het in mindere tijden wel eens heel anders kan lopen dan veel huizenkopers verwachten. Het kopen van een woning met een extra kamer is dan ook verstandig. Je voorkomt hiermee ruimtegebrek en irritatie in de toekomst.

Extra sparen is ook een optie. Je krijgt hierdoor de gelegenheid om toch eerder te verhuizen naar een grotere woning. Bij verkoop ontstaat er wel een verlies, maar dit verlies is op te vangen door de (dankzij het spaargeld) 'lagere' koopprijs van de andere woning.

Een huis huren is misschien niet zaligmakend, maar in deze tijden wel een zekere oplossing. Je kunt dan op ieder moment toch een woning kopen. Nadeel blijft dat je nooit weet of je op het juiste moment koopt. Het is altijd mogelijk dat een daling verder doorzet.

Volgende week publiceert de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) cijfers over het tweede kwartaal van 2008. Ben benieuwd of deze daadwerkelijk een huizenprijsdaling laten zien.

bron: iex.nl

Energiezuinige huurwoning wordt duurder

De maximale prijs van huurwoningen wordt voortaan mede bepaald door het energielabel. Hoe zuiniger een woning, hoe hoger de huur die een verhuurder mag vragen. Dat heeft minister voor Wonen Ella Vogelaar (PvdA) vrijdag bekendgemaakt.

Met de maatregel hoopt Vogelaar verhuurders aan te moedigen hun woningen energiezuiniger te maken. Bijna de helft van de huurwoningen slurpt nu energie. Ruim veertig procent van de 2,2 miljoen woningen die door woningcorporaties worden verhuurd, valt in een van de meest energieverbruikende categorieën, E, F en G.

Een energielabel is sinds 1 januari verplicht voor alle woningen die worden verkocht of verhuurd. Het label wordt nu opgenomen in het puntenstelsel waarmee huurders kunnen vaststellen hoe hoog hun huur mag zijn. Het stelsel geeft punten voor bijvoorbeeld de oppervlakte van de woning, de faciliteiten en de ligging. Hoe meer punten, des te hoger de maximale huur.

bron:trouw.nl

Niet meer op elke hoek een makelaarskantoor

De traditionele makelaars kraken. Het gaat minder goed op de huizenmarkt. Voor de oude garde dreigt het faillissement, terwijl de ‘nieuwe’ makelaars groeien.

Bijna een derde van de makelaars draait verlies, terwijl één op de vijf zelfs een faillissement boven het hoofd hangt. Dat blijkt uit een rapport van onderzoeksinstituut SEO.

Ruud Verschoor, directeur van het jonge bedrijf Eigen Huis Makelaar, is niet verbaasd. Met de ‘traditionele’ makelaar gaat het heel slecht, zegt Verschoor - zelf uiteraard een ‘nieuwe makelaar. ‘Misschien draait wel 50 procent van de traditionele makelaars verlies. Zij hebben jarenlang gemakkelijk winst gemaakt, dikke leaseauto’s gereden en hoge overheadkosten veroorzaakt. Wij vinden onze klanten via internet en houden de kosten laag.’

Pieter Kuijt van brancheorganisatie LMV, dat de ‘ouderwetse’ gecertificeerde makelaars vertegenwoordigt, ziet de veranderingen ook. ‘Voor onze leden wordt het steeds moeilijker om de touwtjes aan elkaar te knopen. Het landelijke beeld klopt.’ Of de groei van het nieuwe type makelaars daar debet aan is, durft Kuijt niet te zeggen. ‘Sinds de bescherming van de makelaar als beroepsgroep in 2001 is afgeschaft, is het aantal bijna verviervoudigd, terwijl de markt niet meer groeit. Particulieren die vroeger al adverteerden in het plaatselijke sufferdje zullen nu snel het internet weten te vinden.’

Biedenenwonen.nl is de nieuwste aanwinst binnen de huizenverkoop op internet. Op deze site is sinds een paar maanden een online veiling te vinden. ‘De markt is overspannen door te veel makelaars, het plafond is bereikt’, vindt mede-oprichter Albert Akkermans. ‘Wij kiezen een andere invalshoek. In plaats van beginnen met een hoge vraagprijs en dan zakken, werken wij van laag naar hoog.’ Eigenlijk is het idee achter bieden en wonen niet nieuw. Het gaat terug naar het principe van de ‘Eerste Amsterdamse onroerend goed veiling’ die al meer dan honderd jaar bestaat. ‘Alleen doen wij het online.’

Volgens Roeland Kimman, van Nederlands grootste makelaarsorganisatie NVM, valt het allemaal wel mee. ‘De cijfers kloppen niet. Een deel van onze makelaars komt wel eens in de rode cijfers, maar dat wil nog niet zeggen dat ze failliet gaan. Er komen gewoon heel veel makelaars bij, en dus wordt het beleg op de boterham dunner.’

Jaarlijks veranderen in Nederland gemiddeld 200.000 woningen van eigenaar. Dat aantal is al jaren stabiel. NVM publiceert op 10 juli de nieuwste cijfers. Volgens Kimman zullen die geen grote verandering laten zien. Toch merkt ook het grootste Nederlandse kantoor, ‘nieuwe makelaar’ Makelaarsland, de dip in de huizenmarkt. ‘We hebben minder bezoekers’, zegt directeur Jeroen Stoop. Hij vreest niet, want het marktaandeel van zijn kantoor groeit nog steeds. ‘In een markt waarin het moeilijker wordt, hebben wij de goede formule. Internet is een middel om goedkoop te kunnen werken.’

Stoop voorziet structurele veranderingen in de makelaardij. ‘Kleine kantoren zullen verdwijnen. Er blijven een aantal grote spelers over, met genoeg volume en reserves om de klappen van de markt op te vangen. De kleintjes maken niet meer genoeg omzet en moeten van huis uit gaan werken. Het straatbeeld zal veranderen: straks zit er niet meer op elke hoek een makelaarskantoortje.’

bron: depers.nl

Nederlanders stellen koop woning uit

De meeste Nederlanders die op zoek zijn naar een huis, wachten met kopen totdat de prijs van de huizen binnenkort gaat dalen. Dat blijkt uit een enquête van Huislijn.nl

Uit de ingevulde vragenlijst blijkt dat het vertrouwen in de huizenmarkt tot een dieptepunt is gedaald. Huislijn.nl ondervroeg tweeduizend mensen die momenteel op zoek zijn naar een huis.

Driekwart van de ondervraagden verwacht dat de huizenprijzen binnenkort gaan dalen. De uitkomst komt overeen met recent onderzoek van Vereniging Eigen Huis.

bron: nu.nl

Waarde koopwoningen nu binnen enkele minuten bekend

Aan de hand van 13 eenvoudige vragen over onder andere het type woning, het woonoppervlak, de aanwezigheid van een tuin of dakterras en de aankoopdatum geeft het platform Waarde van je Woning een nauwkeurig antwoord op de vraag wat een koopwoning waard is.

Advance speelt daarmee in op de behoefte van huiseigenaren om een snelle en accurate inschatting van de woningwaarde te genereren zonder dat daar een makelaar aan te pas hoeft te komen.

Advance ontwikkelde het platform in samenwerking met het Kadaster en Vereniging Eigen Huis. Hierdoor kan men rekenen op een waarheidsgetrouwe inschatting van nagenoeg alle koopwoningen in Nederland.

Tips voor waardeverhoging

Het platform Waarde van je Woning biedt huiseigenaren meer dan een tool waarmee de waarde van een koopwoning kan worden berekend. De website informeert ook over manieren waarop men de waarde van een woning kan verhogen. Zo kan het verbouwen van een badkamer of het aanleggen van een dakterras de waarde van een woning flink doen laten toenemen.

Bezoekers van de site kunnen ook een onderbouwd antwoord verwachten op vragen als ‘Nu verkopen of wachten?’ en ‘Hoe gewild is jouw woning?’ Hoewel de website zich richt op mensen met een koopwoning, is Waarde van je Woning ook voor huurders een waardevolle bron van informatie. Het platform geeft namelijk ook antwoord op de vraag of men te duur huurt en met een koophuis wellicht voordeliger uit is.

website: www.stayorgo.nl

bron: hotfrog.nl

Huis te koop: 15% korting

Volgens De Nederlandsche Bank daalt het aantal nieuwe woninghypotheken in de eerste drie maanden 2008 yoy van 20 miljard naar 17 miljard euro. Arme, arme makelaars.

Die moeten hier immers van leven. Wel jammer dat we de eerste kwartaalcijfers pas krijgen nu het tweede kwartaal voorbij is. De daling komt omdat de hypotheekrente is gestegen.

Het gemiddelde hypotheektarief is in de afgelopen drie jaar gestegen van 3,8% naar 5,2% procent. Daardoor is het voor huishoudens minder aantrekkelijk bestaande hypotheekleningen over te sluiten.

Genoeg reden om wat voorzichtig te zijn. Een huizenmarktcrisis, net zoals in de USA? Ik hoor de laatste tijd wel vaker doemscenario´s.

Doem
Maar ach, in de afgelopen jaren hebben ING, Price WaterhouseCoopers, Rienk Kamer, een verdwaalde econoom bij DNB, The Economist en het IMF gezegd prijsdalingen van 15% of meer te verwachten. Gelukkig komen doemscenario’s over het algemeen niet uit.

Een daling in de volumes is soms wel een voorbode van een daling in de prijzen, zei iemand die er verstand van heeft. Het lijkt wel technische analyse. Ik kijk liever fundamenteel. En eigenlijk zijn huizenprijzen heel makkelijk te verklaren. De prijs van een huis wordt grotendeels door twee variabelen bepaald. Rente en inkomen.

Hoe hoger de rente, hoe minder mensen het kunnen betalen en hoe lager de huizenprijzen. De beste tijd om een huis te kopen is dan ook in tijden dat de rente hoog is. Dan zijn de huizenprijzen het laagst. En voor inkomen geldt hetzelfde. Hoe meer mensen verdienen, hoe meer ze kunnen betalen voor een huis, hoe hoger de huizenprijzen.

Huizen inflatiebestendig
Men zegt dan ook dat huizen inflatie bestendig zijn. Dat is een beetje onzin. Lonen zijn inflatiebestendig. In ieder geval in het verleden. Als de lonen met de inflatie meestegen, gaan de prijzen van huizen ook omhoog. Maar stel dat er heel veel inflatie is maar de lonen stijgen niet, dan zult u zien dat de huizenprijzen niet met de inflatie mee omhoog gaan.

Dat zagen we bijvoorbeeld in 1979 – 1981. Torenhoge inflatie en dalende huizenprijzen. Voor het inkomen moet u kijken naar de salarisstijging en natuurlijk het aantal mensen dat werkt.

Simpel model
In feite kan je dus een heel simpel model maken. Je neemt het inkomen en de rente en vergelijkt dat met de huizenprijzen. Opvallend genoeg zijn in tijden van consumentenoptimisme de echte prijzen van huizen over het algemeen hoger dan de berekende theoretische waarde. Dat is logisch. Bij veel optimisme is men bereid om meer te betalen.

Het lijkt de aandelenmarkt wel. En als je somber bent ga je natuurlijk geen grote aankoop zoals een huis doen. Ik verwacht in de rest van het jaar nog wel een verdere afname van het consumentenvertrouwen.

Conclusie: de huizenprijzen worden momenteel negatief beïnvloed door de stijgende rente en een redelijke stijging van het inkomen. Maar de werkeloosheid zal in de loop van het jaar weer gaan stijgen. Een verdere afname van het consumentenvertrouwen zet de prijzen wat verder onder druk.

Da’s logisch
Al met al genoeg reden om geen grote stijging van de huizenprijzen te verwachten. Zo´n beetje rond de nul of misschien zelf een kleine daling zou logisch zijn. Overigens kan je zo logisch nadenken als je zelf wilt. Als er straks een linkse regering komt die de hypotheekrente-aftrek afschaft, kun je al deze modellen in de prullenbak gooien.

Toen dat in Zweden werd gedaan, gingen de huizenprijzen met iets van 25% naar beneden. Dat het een keer gaat gebeuren, beschouw ik als een gegeven. De vraag is wanneer.

---

Corné van Zeijl is senior portfolio manager bij SNS Asset Management, waar hij verantwoordelijk is voor de Nederlandse aandelenportefeuilles. Van Zeijl schrijft zijn columns op persoonlijke titel. Professioneel houdt hij posities aan in de meeste grote Nederlandse beursfondsen. Een overzicht van de over- en onderwegingen vindt u hier. De informatie in zijn columns is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen.

bron:iex.nl