Een opvallend bericht vorige week: de gemiddelde huizenprijs bleek in het derde kwartaal licht te zijn gedaald ten opzichte van de voorgaande periode. Dit leidde – met de malaise op de Amerikaanse huizenmarkt in het achterhoofd – tot wilde speculaties over een inzakkende huizenmarkt.
Toegegeven, het blijft koffiedik kijken. Onzekerheid onder potentiële huizenkopers en striktere eisen van hypotheekverstrekkers kunnen de woningmarkt verzwakken. Anderzijds overtreft de vraag naar woningen nog steeds het aanbod. Het kan met de huizenprijzen dus alle kanten op gaan.
Leslie Hogeveen, manager marketing bij de Hypotheker, verwacht geen instorting van de woningmarkt. Maar hij sluit ook niet uit dat de huizenprijzen tijdelijk onder druk komen. Hierdoor kunnen woningen wat langer te koop staan en zullen huizenbezitters geneigd zijn uit voorzorg eerst hun eigen huis te verkopen voor ze een nieuwe woning aanschaffen.
Ook voorziet Hogeveen dat veel huiseigenaren eventuele verhuisplannen in de ijskast zullen zetten en in plaats daarvan besluiten tot een verbouwing, zoals de plaatsing van een dakkapel. Dit kan voor een run op tweede hypotheken zorgen, waarmee die verbouwingen gefinancierd worden.
Voor zo’n tweede hypotheek is de huizenprijs van groot belang. Als deze onder de hypotheekwaarde is gezakt, kunnen banken de hand op de knip houden.
Heb je je woning al lange tijd in bezit, dan is de kans groot dat op de woning nog steeds een overwaarde rust, vanwege de prijsstijgingen van het afgelopen decennium. Als je dan bij de bank aanklopt, ondervind je waarschijnlijk weinig problemen.
Het kan een ander verhaal worden als je pas net de sleutel hebt ontvangen en de woningprijs nog geen rit omhoog heeft gemaakt. Is de lening bestemd voor een waardeverhogende verbouwing, zoals een serre, dan is er waarschijnlijk nog geen man over boord: met een beetje geluk weegt de waardestijging op tegen de afgezwakte huizenprijzen.
Vloeit het geld echter naar een klus die weinig waarde toevoegt, zoals een vergelijkbare keuken in een andere kleur, dan loop je het risico dat de bank nee verkoopt.
Hetzelfde kan gebeuren als je een lening wilt afsluiten voor bijvoorbeeld een auto, boot of caravan, waarbij je woning als onderpand geldt. Zonder overwaarde zijn kredietverstrekkers een stuk minder scheutig.
Wil je –anticiperend op een dalende huizenprijs- nu nog even snel een lening afsluiten? Dat kan. Maar vergeet niet de rente die je moet betalen uit het oog. En bedenk dat die rente niet fiscaal aftrekbaar is, want het betreft geen hypothecaire lening.
Een lagere huizenprijs kan ook een domper zijn als je net op dat moment het huis van je ouders erft. Je betaalt weliswaar minder successierechten, maar strijkt ook minder op bij verkoop van de woning.
Wil je dit voorkomen, dan zou je het huis tijdelijk kunnen aanhouden, wachtend op betere tijden, zegt Dennis Jongbloed, eigenaar van Jongbloed Fiscaal Juristen in Enschede. Je betaalt hierover dan wel elk jaar belasting.
Als je het tweede huis niet bewoont, wordt de woning aangeslagen in box 3, voor de waarde in het economisch verkeer. Voor een huis ter waarde van 350.000 euro ben je dan jaarlijks 4.200 euro (1,2 procent) belasting verschuldigd.
Omdat het een tweede woning betreft, kun je de hypotheekrente niet aftrekken. Wel komt deze hypotheek in mindering in box 3. Dit vermindert de belastingheffing met 1.200 euro per 100.000 euro aan hypotheek. Om inttussen toch nog wat aan je ouderlijk huis te kunnen verdienen, zou je de woning tijdelijk kunnen verhuren. Dit zorgt wel voor de nodige rompslomp.
Het lijkt al met al erg ongunstig, een dalende huizenprijs. Maar het is niet alleen kommer en kwel. In fiscaal opzicht pakt een daling zelfs voordelig uit.
Bijvoorbeeld wat betreft de bijleenregeling. Deze bepaalt dat je de overwaarde die vrijkomt bij de verkoop van je huis moet investeren in de volgende koopwoning. Gebeurt dat niet, dan is er geen renteaftrek mogelijk over het leningbedrag ter grootte van die overwaarde. Dit deel van de lening verhuist dan naar box 3. Rust op je huis geen overwaarde, dan kun je bij een volgende woning dus meer rente aftrekken.
En wat te denken van andere belastingen, zoals gemeentelijke heffingen, waterschaps- en inkomstenbelasting? De woningwaarde (WOZ-waarde) vormt hiervoor de grondslag. Volgens fiscalist Jongbloed kan een waardedaling van 10 procent jaarlijks enkele honderden euro’s belasting schelen.
Je hebt wel kans dat je even geduld moet hebben. De WOZ-waarde wordt elk jaar opnieuw vastgesteld, waarbij 1 januari als peildatum geldt. Als de huizenprijzen pas na de jaarwisseling een daling inzetten, kan het een jaar duren voor je daar de fiscale vruchten van plukt.
Voorwaarde is wel dat gemeenten niet de OZB-tarieven gaan opschroeven, om inkomstenderving te voorkomen. Het valt niet uit te sluiten dat gemeentebesturen dat toch gaat doen. Tenzij ze andere inkomstenbronnen aanboren, gaan bezuinigen of nieuwe woonwijken laten aanleggen.
bron: z24.nl
