Nog geen run op verruimde NHG-hypotheek

Consumenten hebben in juli nog niet massaal gebruikgemaakt van de onlangs verruimde voorwaarden rondom de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

Slechts 63 woningaankopen met een hypotheeksom tussen 265.000 en 350.000 euro werden in deze maand gefinancierd met een NHG-hypotheek.

Dat bleek uit woensdag gepubliceerde cijfers van NHG. Vanaf 1 juli is de kostengrens van NHG door het kabinet opgetrokken naar 350.000 euro om de vastgelopen woningmarkt in beweging te krijgen.

Extra woningverkopen

Ondanks de magere start verwacht NHG nog steeds dat de maatregel tot eind volgend jaar zorgt voor 15.000 tot 20.000 extra woningverkopen. Het effect van de verruiming wordt pas in de komende maanden duidelijker zichtbaar, verwacht NHG.

NHG is een garantiefonds. In Nederland hebben ongeveer 750.000 huishoudens een NHG-hypotheek.

Dat betekent dat als ze hun woning buiten hun schuld (werkloosheid, echtscheiding, arbeidsongeschiktheid, overlijden partner) met verlies moeten verkopen via een executieveiling, NHG de restschuld betaalt.

Premie

Mensen dragen daarvoor eenmalig een premie van 0,45 procent van de hypotheeksom af. De reserves van NHG bedragen inmiddels ongeveer 540 miljoen euro.

In de afgelopen zeven maanden is de NHG-hypotheek onverminderd populair gebleken. Bij de aankoop van een woning kozen 35.674 mensen voor deze garantiehypotheek.

Dat is bijna net zoveel als in dezelfde periode vorig jaar, terwijl het aantal woningtransacties met dik 31 procent terugliep. Momenteel worden drie op de vier woningen verkocht met NHG.

Declaraties

NHG kreeg 340 declaraties binnen in verband met gedwongen verkoop van woningen met verlies. Dat was 32 procent minder dan in dezelfde periode vorig jaar.

De afname is volgens de organisatie vooral het effect van een effectieve bestrijding van hypotheekfraude. De betalingsachterstanden van mensen met een NHG-hypotheek groeiden met dik 19 procent naar 12.460 euro.

Woonlastenfaciliteit

Minder dan tien mensen hebben sinds 1 juli gebruik gemaakt van de zogenoemde woonlastenfaciliteit van de NHG.

Deze komt erop neer dat mensen die hun hypotheeklasten niet meer volledig kunnen betalen, hun betalingsachterstand mogen laten oplopen tot een bedrag van maximaal 9 procent van de lening. NHG staat borg voor de extra lening.

De achterstand moet wel ontstaan zijn buiten de schuld om van de hypotheeknemer, bijvoorbeeld door werkloosheid of arbeidsongeschiktheid.

bron: nu.nl

Slordigheid bij toekennen van hypotheken

Hypotheekverstrekkers en banken zijn slordig geweest met het toekennen van hypotheken. Dat zegt Karel Schiffer, directeur van de Nationale Hypotheek Garantie, waar banken aankloppen als een woning gedwongen geveild wordt en te weinig opbrengt.

Op een veiling brengt een woning veel minder op. De schade voor de banken wordt vergoed door de NHG. Vorig jaar werden die claims massaal afgewezen. Karel Schiffer: "Het afgelopen jaar hebben we ongeveer duizend gevallen gekregen met een gedwongen verkoop met een verlies, daar hebben we ongeveer eenderde van afgewezen."

Te hoog
Volgens Schiffer was er vaak sprake van te hoge hypotheken. In sommige gevallen klopte het taxatierapport niet.

“Op een moment dat je als geldgever geen rekening houdt met secundaire financiële verplichtingen zoals een doorlopend krediet of een lening bij een postorderbedrijf, dan kom je in de sfeer van overcreditering en heb je een onverantwoorde hypotheek."

"Als wij dossiers zien waarin geldgevers fouten hebben gemaakt met de acceptatie dan betaalt de NHG niet uit. Op dat moment waren de banken slordig."

Rommelhypotheken
Uit onderzoek van de NOS blijkt dat de financiers die zich de afgelopen jaren vooral op de Nederlandse rommelhypotheken hebben gericht steeds vaker op de blaren moeten zitten.

Het kadaster heeft sinds 1 januari 2007 4899 gedwongen veilingen geregistreerd . Afgezet naar marktaandeel constateert IG&H Consulting dat met name Sparck, Elq en Gmac steeds vaker te maken hebben met executieveilingen. Ook Aegon en SNS staan hoog in die lijst.

Voorkomen
SNS bestuursvoorzitter Ronald Latenstein erkent dat SNS recent de eisen voor hypotheken heeft aangescherpt. Het aantal veilingen ziet hij inderdaad oplopen. "Maar we zijn nu veel actiever om erop af te gaan als we zien dat mensen in de problemen komen. Het is altijd verstandiger om een veiling te proberen te voorkomen. Dat is voor alle betrokken partijen beter.

Volgens Matthijs Mons van IG&H hebben de kleine Amerikaanse geldleners zich vooral gericht op mensen die elders geen lening konden krijgen, mensen met een BKR-notering en zonder vast salaris. Daar vallen nu de eerste klappen.

SNS en Aegon hebben vooral hypotheken verkocht via tussenpersonen. Die hebben meer gelet op verkoop en te weinig op risico’s.

Verliezen
Opvallend is dat DSB, dat de afgelopen maanden onder vuur lag omdat de bank te makkelijk hypotheken zou verschaffen, relatief weinig met executieveilingen te maken heeft. Ook Rabobank weet de schade te beperken.

Mons denkt dat de kosten voor de banken de komende maanden wel zullen oplopen.. “Wij houden er rekening mee dat de banken dit en volgend jaar te maken krijgen met verliezen, voorzieningen van meer dan een miljard euro. Dat betekent dat de winsten van de banken voor een groot deel zullen verdampen.

bron: nos.nl

Huizenprijzen blijven dalen

Rabobank verwacht dat de huizenprijzen dit jaar met 6 procent zullen dalen. Dat meldde de bank donderdag in het kwartaalbericht over de woningmarkt.

In het begin van het jaar rekende de bank nog op een daling van 3,5 procent; in mei van dit jaar was dat al bijgesteld naar 5 procent.

''We hebben nu de ontwikkelingen van de huizenmarkt in het tweede kwartaal meegenomen en die waren minder gunstig dan gedacht'', zei een woordvoerder.

Verkoop

Het aantal transacties nam in het tweede kwartaal traditiegetrouw wel toe, maar minder dan verwacht. Volgens Rabobank is het eerste kwartaal altijd het zwakste kwartaal voor de verkoop van woningen en is het tweede kwartaal beter.

''Dat was nu ook wel zo, maar het verschil tussen het eerste en het tweede kwartaal was minder groot.''

Crisis

Ruim 20 procent van de mensen die een ander huis zouden willen kopen, heeft die plannen volgens de bank op de lange baan geschoven vanwege de crisis.

'De emotie overheerst'', zegt de woordvoerder. Mensen zijn bang dat ze hun eigen huis niet kwijtraken of dat ze hun baan en daarmee hun inkomen kwijtraken.

bron: nu.nl

Aantal executieveilingen fors toegenomen

Het aantal executieveilingen is in de eerste helft van dit jaar fors toegenomen. Het aantal mensen dat de hypotheek niet meer wil of kan betalen en gedwongen het huis moet verkopen, is met bijna vijftien procent gestegen.

Dat blijkt uit een onderzoek van het kadaster in opdracht van de NOS. Banken en notarissen verwachten dat dit cijfer de komende maanden zal blijven stijgen.

Forse stijging
De website veilingnotaris.nl, waar alle woningen eerst worden aangeboden, verwacht een forse stijging van het aantal executieveilingen.

"Aan de hand van de geluiden die ons bereiken vanuit de banken en het notariaat, verwachten wij in de tweede helft van dit jaar een stijging van dertig tot veertig procent", aldus Stef van Dinther van Veilingnotaris.nl.

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verwacht dat het aantal executieveilingen dit jaar zelfs zal verdubbelen. Directeur Karel Schiffer: "Dan denken wij aan anderhalf tot tweemaal zoveel veilingen als nu het geval is. Dat lijkt veel en is voor de mensen in kwestie echt een probleem, maar dat zijn geen dramatische taferelen als in de VS of Engeland."

In 2007 werden er in ons land 1811 woningen geveild. Vorig jaar waren dat er 1961. De laatste maanden van dat jaar zette de stijging al in. In de eerste zes maanden van dit jaar werden er 1127 huizen geveild.

Inhalen
Ook de banken zien de betalingsachterstanden oplopen. Mensen die werkloos zijn geworden of op een andere manier in de problemen zijn gekomen, krijgen van banken de tijd om langer te doen over hun aflossingen. Deze betalingsachterstand moeten ze later dan weer inhalen. Ook de NHG biedt deze mogelijkheid.

SNS Bank erkent dat de schulden oplopen, zegt een woordvoerder. "We gaan veel sneller dan voorheen in gesprek met de klant. We gaan dan om tafel zitten en zoeken naar een oplossing." DSB doet hetzelfde. Ook ING biedt de klant een speciale afbetalingsregeling aan.

bron:nos.nl

Makelaars balen van prijzenchaos

Consumenten worden stapeldol van de informatie over prijsschommelingen in de woningmarkt. Verschillende instanties strooien maandelijks met tegenstrijdige verkoopcijfers.

Bijna zeventig procent van de Nederlandse makelaars vindt dat de marktinformatie over waardeontwikkeling niet eenduidig is en verwarrend. Zij eisen nu transparantie zodat huizenkopers weten waar ze aan toe zijn.

Dat blijkt uit onderzoek van Vastgoedjournaal.nl onder bijna 1000 makelaars. Ruim 80% van de makelaars is er een groot voorstander van dat partijen die publiceren over de huizenmarkt - zoals het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), VBO Makelaars, Rabobank, ING Bank en het Kadaster - de krachten bundelen. De organisaties brengen regelmatig cijfers naar buiten over de stijging en daling van het aantal huizentransacties. Volgens de makelaars zorgt de cijferbrij voor onrust op de huizenmarkt.

"De makelaars willen ook duidelijkheid omdat consumenten die een woning willen kopen of verkopen, niets meer begrijpen van de actuele situatie", schetst directeur John Kerkhoven van Vastgoedjournaal.

"Makelaars horen de ene week dat de waarde van woningen met zes procent is gedaald, vervolgens krijgen ze via een andere organisatie weer te horen dat het prijsniveau is gestegen. Wie moet je dan nog geloven?"

Zo berichtte de NVM vorige maand nog dat de woningmarkt tijdens het tweede kwartaal licht was aangetrokken, terwijl het Kadaster met sombere berichten over het aantal verkochte woningen naar buiten kwam.

NVM benadrukt dat makelaars hun informatie uit verschillende kanalen kunnen putten. "De bestaande organisaties gebruiken feitelijk onze cijfers. We lopen altijd voorop als het gaat om de prognoses. Het Kadaster hanteert altijd de gegevens op het moment dat koopakten bij de notaris zijn gepasseerd. Dat geldt ook voor het CBS", benadrukt NVM-woordvoerder Roeland Kimman.

De makelaars stellen zich kritisch op omdat consumenten door de bomen het bos niet meer zien.

"We kunnen ons voorstellen dat de Nederlandse consument in verwarring raakt van de hoeveelheid rapporten, de frequentie waarmee zij verschijnen én het feit dat zij elkaar regelmatig tegenspreken. Huizenprijzen zijn toch een gevoelig onderwerp en ik vermoed dat de verwarring die de consument ervaart de situatie op de huizenmarkt geen goed doet", zegt Kerkhoven van Vastgoedjournaal.

ASR Vastgoed Ontwikkeling, een van de grootste woningontwikkelaars, onderstreept de wens voor eenduidigheid.

bron: telegraaf.nl

Verhuisgeneigdheid huurders naar hoogtepunt

Vorig jaar wilde 8% van de Nederlandse huurders binnen 2 jaar verhuizen. Anno 2009 is dit bijna verdubbeld naar 15%. Hiermee ligt de verhuisgeneigdheid onder huurders op het hoogste punt sinds 1999. Belangrijkste verklaring voor deze verhoogde verhuisgeneigdheid is de economische crisis, als gevolg waarvan huizenprijzen dalen en meer koopwoningen binnen het bereik van huurders komen. Met name jonge huurders (tot 35 jaar) ruiken duidelijk hun kansen: vorig jaar wilde 25% van deze groep binnen 2 jaar verhuizen, momenteel is dit 35%. Toch blijft het huursegment van de woningmarkt vastzitten. Door de recessie is de baanzekerheid momenteel niet groot en de voorwaarden voor een optimale doorstroming onder huurders zijn (nog steeds) niet aanwezig. Zo groeien de wachtlijsten voor een huurwoning nog steeds, neemt het aantal reacties per vrijstaande huurwoning toe en is de nieuwbouwproductie verre van op peil. Dit en meer blijkt uit de Bewonersscan van USP Marketing Consultancy, een jaarlijks onderzoek onder ruim 15.000 huurders.

Verhuisgeneigdheid onder huurders bijna verdubbeld

De verhuisgeneigdheid onder huurders is in vergelijking met vorig jaar bijna verdubbeld: 15% van de huurders wil momenteel binnen nu en 2 jaar verhuizen. Dit is het hoogste percentage sinds 1999. In 2008 wilde nog maar 8% van de Nederlandse huurders binnen 2 jaar verhuizen. Hiermee is wens om te verhuizen in 1 jaar tijd nog nooit zo hard gestegen (sinds de eerste meting in 1999). De verhuisgeneigdheid stijgt met name doordat de groep twijfelaars (de antwoordcategorie ‘Weet (nog) niet") kleiner is geworden en in mindere mate doordat de groep die nog langer dan 5 jaar in de huidige woning wil blijven wonen kleiner is geworden.

Belangrijkste verklaring voor deze stijging is, volgens USP, de huidige recessie. Als gevolg hiervan dalen de huizenprijzen, waardoor meer koopwoningen binnen het (financiële) bereik van huurders komen. De intentie om te verhuizen neemt daardoor toe. Deze verhoogde intentie is er vooral onder jonge huurders: momenteel wil ruim een derde (35%) van hen binnen 2 jaar verhuizen. In 2008 was dit nog maar een kwart (25%). Ook de groep jonge huurders die binnen 2 tot 5 jaar wil verhuizen is gegroeid: van 27% naar 31%. Het grote voordeel van huurders die een woning willen gaan kopen is dat zij, net als starters, geen woning achterlaten die (eerst) verkocht dient te worden. Dit maakt hen momenteel flexibeler dan huiseigenaren die willen verhuizen.

De druk op huursegment woningmarkt zal blijven

De daadwerkelijke verhuisstap blijft echter vaak nog achterwege. De crisis zorgt voor veel (baan)onzekerheid over de eigen financiële toekomst en veel mensen vragen zich af of de huizenprijzen nog verder zullen dalen en of ze dan beter niet nog even kunnen wachten. De huurdersmarkt blijft, mede hierdoor, redelijk vastzitten. De wachtlijsten en het aantal reacties op een vrijstaande huurwoning lopen, met name in de stedelijke gebieden, weer op en de onzekerheid is groot. De crisis zorgt dus voor beide verschijnselen. Aan de ene kant neemt de wens te verhuizen wel toe door de crisis, maar aan de andere kant houdt de crisis de werkelijke verhuisstap ook tegen.

bron: vastgoedjournaal.nl

Grote fraude met valse hypotheken

Een stafmedewerkster van ING Bank blijkt betrokken geweest bij een omvangrijke fraude met hypotheken. De hoofdacceptant onderhield volgens ingewijden contact met een criminele organisatie, die afgelopen jaren voor miljoenen aan valse hypotheekaanvragen indiende bij ING.

Ook zou de ING-medewerkster fraudeurs aan baantjes hebben geholpen bij hypotheekadviesbureaus, van waaruit zij vervolgens hun slag konden slaan. Op die manier werden bijvoorbeeld vele tientallen hypothecaire leningen door ING verstrekt op basis van vervalste werkgeversverklaringen.

Volgens direct betrokkenen zouden ook andere banken het slachtoffer zijn geworden van de hypotheekbende.

Aangifte

ING heeft aangifte gedaan van de fraude en de betrokken stafmedewerkster is na een intern onderzoek ontslagen. Bij het OM in Zwolle loopt een strafrechtelijk onderzoek naar de miljoenenfraude. Een woordvoerster bevestigt de aangifte van ING. In het belang van het onderzoek doet het OM echter geen nadere mededeling over de zaak.
bron: telegraaf.nl

Variabele hypotheekrente verschilt sterk

Er zitten gigantisch verschillen tussen de variabele hypotheekrentes die banken hun klanten berekenen. Dat blijkt uit onderzoek van RTL Nieuws en Independer.

Buurman

Bij een hypotheek van 250.000 euro betaalt de klant van de ene bank al snel honderden euro's per maand meer dan zijn buurman die bij een andere bank zit.

Klanten

De Vereniging Eigen Huis is verontwaardigd over de enorme tarieven die banken hun klanten rekenen. Terwijl de internationale rente rond de 1% staat, rekenen banken tot ruim 4% aan hun klanten die een variabele hypotheek hebben.

Opslagen

De Autoriteit Financiële Markten is inmiddels een onderzoek gestart naar de voorlichting van de banken aan consumenten. ,,We onderzoeken of banken wel goed genoeg helder hebben gemaakt hoe de variabele rente tot stand komt en wat voor opslagen er precies mogelijk zijn'', aldus een woordvoerder van de AFM.

Duur

Een variabele hypotheek is een hypotheek waarbij de rente meebeweegt met het internationale rentetarief (Euribor). Banken doen daar iets bovenop om zo zelf ook winst te maken. Als de internationale rente hoog staat, zijn de bezitters van zo'n hypotheek dus duur uit.

Opslag

Nu de rente heel erg laag staat, zouden consumenten moeten profiteren. Maar de laatste tijd heeft de ene na de andere bank de opslag verhoogd die ze berekenen bovenop de internationale rente. Waar voorheen een opslag van rond de 1% normaal was, laten de banken de consumenten nu tot wel 4% extra betalen.

600 euro

De enige bank die de opslag niet heeft veranderd, is ING. De bank hanteert al tijden een bij het afsluiten van de hypotheek afgesproken opslag bovenop de internationale rente. Nu de rente heel laag is, betalen de klanten van ING heel weinig voor hun hypotheek, minder dan 2%. Ter vergelijking: een klant van Fortis betaalt voor dezelfde hypotheek nu per maand ruim 600 euro meer.

bron: rtl.nl

Hoe kan DSB hypotheken zo goedkoop aanbieden?

Hoe kan DSB zijn hypotheken tegen zo'n laag percentage aanbieden? Het antwoord op die vraag hangt af van aan wie je hem stelt.

Reclamespotjes
DSB zélf zegt dat de rentes laag zijn omdat de bank geen duur kantorennetwerk heeft. 'En wat wij niet hebben, daar hoeft u niet voor te betalen', zo luidt het in de vele reclamespotjes van DSB.


Laag
Vraag je het critici, dan krijg je een heel ander antwoord. Zo zegt de vereniging van mensen die zeggen gedupeerd te zijn door DSB, DSB Ramp, bijvoorbeeld dat die rentes zo laag zijn, omdat DSB-klanten die een hypotheek afsluiten, tegelijkertijd dure verzekeringen krijgen 'aangesmeerd'. Hierbij valt te denken aan een overlijdensrisico- of arbeidsongeschiktheidsverzekering.

Premie
Het rentevoordeel dat DSB de klant biedt wordt dan terugverdiend door de dure verzekering, die afgesloten wordt bij een dochteronderneming van DSB. Klanten moeten de premie voor die verzekeringen in één keer betalen en niet - zoals bij andere banken en verzekeraars - maandelijks. De verzekeringspremie kan je laten financieren door een hogere hypotheek af te sluiten.

Executiewaarde
Die lage rente is vaak tijdelijk. Meestal is dat voor een periode van een jaar. Het tweede jaar krijg je volgens DSB Ramp echter, zoals afgesproken bij het afsluiten van je hypotheek, te maken met een renteverhoging. Weer een half jaar later wordt de rente weer verhoogd en dat blijft zo, totdat het rentepercentage hoger is dan bij andere banken. Omdat je hypotheek door de verzekeringen hoger is dan 125% van de executiewaarde, kan je je hypotheek niet bij een andere bank laten oversluiten.

bron: rtl.nl

Huizenprijs daalt het hardst in 't Gooi

De gemiddelde prijs van een woning is met 3,6 procent gezakt, in vergelijking met een jaar geleden. In 65 gemeenten zijn de prijzen met meer dan 5 procent gedaald. Met name de huizenprijzen in ’t Gooi hebben te lijden onder de crisis.

De gemiddelde prijs voor een woning ligt momenteel op 249.000 euro, voor een eengezinswoning is dat 270.000 euro en een appartement 188.000 euro.

Dat betekent een daling in waarde van respectievelijk 3,6 en 3,8 procent. Dat blijkt uit onderzoek van ABF Valuation.

Eengezinswoningen

De eengezinswoningen zijn in ’t Gooi met 15,7 procent in prijs gezakt. Blaricum is daarbij het zwaarst getroffen; de huizenprijzen zijn daar met 18,5 procent gedaald.

Ook andere dorpen in ’t Gooi hebben te lijden: Naarden (-15,3 procent), Bussum (-14,6 procent), Laren (-14,4 procent) en Huizen (-13,5 procent).

Haarlem

In Haarlem daalden de prijzen met 12,7 procent. IJmond (-11,9 procent) en Den Haag (-11,8 procent) staan ook in de lijst van gemeentes waar de prijzen met meer dan tien procent gedaald zijn.

Den Haag is ook terug te vinden in de lijst met de grootste waardedalingen van appartementen, namelijk bovenaan met 14,4 procent, Leiden volgt met 11,7 procent.

In de provincies Friesland, Drenthe en Overijssel daalde de woningprijs met minder dan 1 procent.

Verkopen

Het aantal woningverkopen is ook gedaald; ruim 35 duizend woningen veranderden in het tweede kwartaal van eigenaar tegenover 56 duizend in dezelfde periode in 2008. Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2009 is er wel een lichte verbetering te zien.

bron: nu.nl