Wanneer is vervroegd aflossen aantrekkelijk?

Nu de spaarrente laag is en de beleggingsresultaten hoogst onzeker zijn, gaan mensen op zoek naar alternatieven voor hun spaargeld. Een van de opties is een deel van de hypotheek boetevrij aflossen, in ruil voor lagere maandlasten. Een slimme zet?

Vervroegd je hypotheek aflossen gaat meestal niet ongestraft. Als je je huis verkoopt of de rentevaste periode afloopt, is dit geen probleem. In andere gevallen legt de bank een boete op, die behoorlijk in de papieren kan lopen.

In veel hypotheken is een clausule opgenomen die het mogelijk maakt elk jaar een deel van de hypotheeksom boetevrij af te lossen. Volgens De Hypotheker is dit meestal zo'n 10 procent van de oorspronkelijke hoofdsom

Extra spaargeld
Heb je extra spaargeld, bijvoorbeeld vanwege een erfenis, dan kan het interessant zijn van deze optie gebruik te maken. Aan sparen en beleggen valt momenteel immers weinig eer te behalen. Daarnaast zitten veel huizenbezitters opgezadeld met een beleggingsverzekering die vanwege hoge kosten en de malaise op de beurzen weinig resultaat oplevert.

Om een goede afweging te maken of vervroegd aflossen voor jou verstandig is, moet je drie zaken in ogenschouw nemen, zegt onafhankelijk financieel planner Carine Heineman van Heineman Financial Planning: het rendement, de fiscale consequenties en de flexibiliteit.

De opbrengst
Wie 6 procent hypotheekrente betaalt, is netto circa 3 tot 3,5 procent rente verschuldigd. Bij vervroegd aflossen bespaar je dit bedrag, plus eventuele kosten voor een beleggingsverzekering, spaarpolis en/of overlijdensrisicoverzekering.

Dit is meer dan je op een spaarrekening incasseert. De spaarrente bedraagt momenteel 2 tot 2,5 procent. Na aftrek van 1,2 procent vermogensrendementsheffing houd je slechts 0,8 tot 1,3 procent over.

Ga je daarentegen beleggen en verwacht je hiermee gemiddeld 8 procent per jaar winst te boeken, dan kun je volgens Heineman beter niet aflossen. Na aftrek van de vermogensrendementsheffing levert dit immers 6,8 procent per jaar op: veel meer dan de besparing op de hypotheekrente.

Het rendement op beleggingen is echter hoogst onzeker. Of je die 8 procent ook daadwerkelijk haalt, is maar zeer de vraag.

Bijleenregeling
Tegenover de voordelen staat een groot fiscaal nadeel: beperking van de hypotheekrenteaftrek in de toekomst. Verhuis je naar een nieuwe koopwoning, dan word je geconfronteerd met de bijleenregeling. Je moet dan de overwaarde (de opbrengst van je oude huis minus de resterende eigenwoningschuld) investeren in je nieuwe huis.

Los je vervroegd af, dan daalt je eigenwoningschuld en stijgt dus de overwaarde. Staat het geld daarentegen op een spaarrekening, dan hoef je dat niet in je nieuwe woning te steken en mag je dus meer rente aftrekken.

Volgens De Hypotheker zijn de consequenties voor de hypotheekrenteaftrek voor de meeste mensen een reden om niet vervroegd af te lossen.

Wet Hillen
Vervroegd aflossen kan voor sommigen ook fiscaal voordeel opleveren, meent Heineman. In 2005 is de Wet Hillen ingevoerd, die het aflossen van hypotheken moet stimuleren. Deze wet houdt in dat als de aftrek van je hypotheekrente lager is dan het eigenwoningforfait (een fiscale bijtelling), dat forfait wordt verminderd tot het bedrag van de aftrek.

Bij volledige aflossing zakt het forfait dus zelfs tot nul. Dat is mooi meegenomen.

Flexibiliteit
Een groot nadeel van vervroegd aflossen is de beperkte flexibiliteit. "Vervroegd aflossen levert je een besparing in je maandlasten op. Maar geld dat je in stenen stopt kun je er niet zo makkelijk meer uithalen", waarschuwt Heineman.

Verwacht je in de toekomst kapitaal nodig te hebben voor bijvoorbeeld de start van een eigen bedrijf of de aankoop van een auto of tweede huis, dan kan het voordeliger zijn je buffer op de spaarrekening te parkeren. Anders moet je later misschien een lening afsluiten tegen een veel hogere rente.

Zeker bij kleinere bedragen is de lastenbesparing bij vervroegd aflossen gering. 20.000 euro aflossen op een hypotheek met 6 procent rente bespaart per maand bruto 100 euro aan woonlasten, rekent Heineman voor. Netto komt dit neer op 40 tot 50 euro.

Bij dit aspect speelt je gevoel een grote rol. Vind je het prettig om zo min mogelijk schulden te hebben of heb je liever een buffer achter de hand? Bouw je graag extra vermogen op of hecht je aan maximale flexibiliteit?

Voorwaarden
Slaat de meter uiteindelijk uit naar vervroegd aflossen, check dan goed de hypotheekvoorwaarden, waarschuwt Heineman.

"Hoeveel mag je boetevrij terugbetalen? En hoe is de procedure? Bij sommige banken moet je de aflossing een maand vooraf schriftelijk melden, terwijl bij andere banken alleen op de rentevervaldag boetevrij afgelost kan worden."

Variabele rente
Wees extra alert bij een variabele rente. In principe ben je dan geen boete verschuldigd. Maar er bestaat ook een drie- of zesmaands variabele rente. Los je voor het einde van die looptijd af, dan moet je toch betalen.

bron:z24.nl

Vereniging Eigen Huis vreest voor explosie OZB

Het kabinet moet de stijging van de onroerendezaakbelasting (OZB) aan banden leggen. Dat stelt de Vereniging Eigen Huis (VEH). De huidige norm functioneert niet, zo blijkt uit onderzoek van de belangenorganisatie. De VEH vreest daarom vanaf 2011 voor een explosieve stijging.

De maximale stijging van het OZB-tarief wordt sinds 2008 niet meer door Den Haag geregeld.

Om gemeenten niet helemaal de vrije hand te geven is toen wel een aan de economische groei gekoppelde norm vastgesteld. Op basis van de destijds verwachte economische groei van 2 procent zouden de gemeenten de OZB-tarieven met maximaal 6 procent mogen verhogen.

Stijging 2009
De OZB-tarieven gingen in 2009 echter gemiddeld met 4,3 procent omhoog. En dat terwijl de economie met 4,8 procent kromp. De afgesproken systematiek werkt niet, zo concludeert de VEH. De belangenorganisatie vreest daarom dat de OZB in 2011 sterk zal stijgen. Om dat te voorkomen wil de vereniging van huiseigenaren dat de overheid de stijging van OZB vastlegt op de inflatie.

"In 2011 zijn de gemeenteraadsverkiezingen voorbij en zijn er nog maar weinig belemmeringen om de OZB sterk te verhogen", licht de woordvoerder van VEH de zorgen toe. Daarbij kijkt de belangenorganisatie met veel zorg naar de stijgende kosten van lokale overheden. Die nemen volgens de VEH met name toe als gevolg van het nog steeds groeiende gemeentelijke ambtenarenapparaat.

"De vrees is dat de stijgende kosten hiervan worden betaald door de OZB te verhogen. Want dat is een van de weinige inkomstenbronnen waar zij zelf invloed op hebben", zo stelt de VEH-woordvoerder.

Gemeenten moeten bezuinigen
Het rijk en de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) hebben er bij de lokale overheden al op aangedrongen om plannen te maken voor bezuinigingen, zo stelt de VEH. De kosten zouden anders niet meer te dragen zijn. Vooral omdat als gevolg van de huidige economische crisis de inkomsten van gemeenten zullen dalen.

Maar bij de VEH is weinig vertrouwen in het vermogen van gemeenten om te schrappen in de eigen uitgaven. "Je ziet zelden dat er bij gemeenten na een begrotingsronde wordt bezuinigd. Lokale politici laten hun eigen projecten immers niet graag vallen. De oplossing van het probleem is dan algauw een verhoging van de OZB."

Reactie van VNG
De VNG onderschrijft de noodzaak voor gemeenten om op de kosten te besparen. "Het kabinet heeft twintig werkgroepen aan het werk gezet om bezuinigingen uit te werken. Dat zal mogelijk ook gevolgen hebben voor de gemeenten", stelt een woordvoerder.

Maar de Vereniging Eigen Huis loopt volgens de VNG een beetje op de zaken vooruit om nu al een stijging van de OZB te voorspellen voor 2011. "Dat weet je pas als de gemeenten voor dat jaar de begroting hebben vastgesteld."

Sterkste stijgers en dalers 2010
In 2010 stijgt de OZB in de Oude IJsselstreek het sterkst, zo blijkt uit onderzoek van VEH bij 102 gemeenten. Daar gaat de belasting op onroerend goed met 15 procent omhoog. Bolsward volgt met 13 procent en Ferwerderadiel met 8 procent. Gemiddeld gaat de OZB met 2 procent omhoog.

De OZB ging in de gemeente Utrecht het sterkst naar beneden. In 2010 betalen de woningeigenaren van de Domstad 5 procent minder belasting. Littenseradiel is de op één na sterkste daler. De gemeente brengt 4 procent minder OZB in rekening. Steenbergen is met 3 procent de op twee na sterkste daler.

Hoogste en laagste OZB
De OZB bedraagt in 2010 gemiddeld 229,13 euro. Blaricum is van de onderzochte gemeenten met 735,62 goed voor de hoogste OZB. De gemeente wordt gevolgd door Laren en Arnhem die hun burgers per huishouden volgend jaar respectievelijk 450,06 euro en 372,24 euro in rekening brengen.

In de gemeenten Koggenland, Wervershoof en Huizen is de OZB het laagst. Lantarendrager Koggenland brengt huiseigenaren 86,85 in rekening. Wervershoof en Huizen zijn tevreden met respectievelijk 149,06 euro en 153 euro.

bron: z24.nl

Meer gedwongen huizenverkopen door scheiding dan door crisis

Niet de crisis maar echtscheiding is op de huizenmarkt de belangrijkste factor voor gedwongen verkoop. Directeur van Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (de verstrekker van de NHG), Karel Schiffer, meldde dit tijdens een tweedaags congres over de hypotheekmarkt op 17 en 18 november in Amsterdam.

Schiffer wees op het belang van de tijdelijke verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) vanaf 1 juli 2009 voor de stabilisering van de woningmarkt. Het bereik van de NHG is hierdoor toegenomen. Het Waarborgfonds keerde in 2007 nog 25,5 miljoen euro uit en ondanks de crisis is de verwachting dat dit jaar een lager bedrag, 18 miljoen euro, door het fonds uitbetaald wordt.

Het aantal gedwongen woningverkopen loopt volgens Schiffer nauwelijks op. In de gevallen waarin een gedwongen woningverkoop plaatsvond was in de meerderheid van de gevallen niet de crisis maar echtscheiding de boosdoener. In het verleden kon een huis na scheiding met overwaarde verkocht worden maar met de dalende huizenprijzen blijven de ex-partners na verkoop met een restschuld zitten en moeten zij hiervoor de NHG aanspreken.

Ondanks dat het Waarborgfonds meer geld in de pot houdt dan afgelopen jaren stijgt de premie voor de NHG voor 2010 met meer dan 20%, namelijk van 0,45% naar 0,55%. Het hogere premiepercentage is volgens Schiffer gebaseerd op de negatieve prognoses de werkloosheid in Nederland.

bron: alimentatie.nl

Woningexecuties leiden tot verlies van 100 miljoen

Executoriale veilingen van woningen door banken zullen dit jaar leiden tot een vermogensschade van 100 miljoen euro. Dat heeft Woningmarktcijfers.nl berekend op basis van gegevens uit de eerste vier maanden van 2009. Woningen met een waarde van gemiddeld 178.700 euro brachten bij veilingen 123.700 euro op. Dat is een verlies van 55.000 euro per woning, vergeleken met 39.000 euro in 2008. Van alle geveilde woningen werd de helft (325 panden) binnen acht maanden doorverkocht met een meeropbrengst van 30.300 euro per woning ten opzichte van de veilingprijs. Dat is ruim 33 miljoen euro in totaal op jaarbasis.

Het zijn vooral appartementen (40 procent) en tussenwoningen (30 procent) die onder de hamer komen. Het kopen op een veiling blijft, ondanks hogere aankoopkosten, nog steeds winstgevend, concludeert Woningmarktcijfers.nl. Maar: ‘Het veilingsysteem is nog steeds weinig toegankelijk voor de particuliere huizenkoper en extra risicovol.' Op een veiling moet onvoorwaardelijk worden gekocht, zonder bedenktijd en voorbehoud voor financiering. In veel gevallen is een bezichtiging vooraf niet mogelijk en de ontruimingsprocedure is voor de particulier geen gemakkelijke klus.

bron: vastgoedmarkt

NMa onderzoekt executieveilingen

De Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) wil haar huidige inzichten in de dagelijkse praktijk van executieveilingen van huizen toetsen.

Daarom roept de toezichthouder onder meer banken, notarissen, veilingmeesters, makelaars, onroerendgoedhandelaren en particulieren op te reageren op haar consultatiedocument over de werking van executieveilingen.

“Particulieren en ondernemingen die te maken hebben of hebben gehad met executieveilingen beschikken immers bij uitstek over de informatie en ervaringen die wij graag willen toetsen aan onze huidige bevindingen,” aldus Pieter Kalbfleisch, bestuursvoorzitter van de Raad van Bestuur van de NMa.

De NMa vermoedt dat sommige handelaren in onroerend goed kartelafspraken maken. Hierdoor komt mogelijk een lagere prijs voor de verkoper tot stand voor op de executieveiling aangeboden huizen. Consumenten die hun woning noodgedwongen moeten verkopen, zijn hiervan mogelijk de dupe doordat zij achterblijven met een onnodig hoge restschuld. Daarom is de NMa een mededingingsrechtelijk onderzoek gestart. De reacties op het consultatiedocument worden gebruikt in het lopende mededingingsrechtelijke onderzoek.

De NMa roept banken, notarissen, veilingmeesters, makelaars, onroerendgoedhandelaren, particulieren en anderen die betrokken zijn bij executieveilingen van huizen op om op het consultatiedocument te reageren. Tevens wil de NMa door publicatie van dit consultatiedocument de mogelijkheid om een clementieverzoek in te dienen onder de aandacht brengen. Het consultatiedocument is gepubliceerd op de website van de NMa en is naar een aantal direct belanghebbenden gestuurd. Ook indien een betrokkene slechts een klein aantal vragen kan beantwoorden, stelt de NMa een reactie zeer op prijs.

Reacties kunnen vóór 15 januari 2010 per e-mail gestuurd worden naar: consultatieexecutieveilingen@nmanet.nl of per post naar:

Nederlandse Mededingingsautoriteit

Cluster Financiële en Zakelijke Dienstverlening

Postbus 16326

2500 BH Den Haag

o.v.v. zaaknummer 6760 Executieveilingen

Clementie

Deelnemers aan een kartel hebben de mogelijkheid om een clementieverzoek in te dienen bij de NMa. Ook een kartelondersteuner of betrokken persoon kan een beroep doen op de clementieregeling. Het indienen van een clementieverzoek kan in het mededingingsrechtelijke onderzoek naar handelaren die via executieveilingen handelen in onroerend goed leiden tot een boeteverlaging. Zie voor meer informatie over het indienen van een clementieverzoek de NMa-website onder “biecht uw kartel op”. Voor het indienen van een clementieverzoek kan contact worden opgenomen met het Clementiebureau van de NMa, dat te bereiken is op telefoonnummer 070 330 1710.

Tips

Personen of ondernemingen die vermoeden dat er een overtreding van de Mededingingswet plaats vindt of heeft plaats gevonden en hier niet rechtstreeks bij betrokken zijn, kunnen dit melden bij de NMa via het digitale formulier op de NMa-website. Daarnaast kunnen consumenten en ondernemers telefonisch contact opnemen met de informatielijn van de NMa, tel. 0800 - 0231 885. De NMa verzoekt u om uw melding zo goed mogelijk te onderbouwen en zoveel mogelijk te voorzien van feitelijke informatie, concrete voorbeelden en bronvermeldingen.

bron: telegraaf.nl

Waarom de OZB niet daalt

Zorgen de gedaalde huizenprijzen voor een meevaller in de vorm van minder onroerendzakenbelasting (OZB)? Volgens de VNG zal de WOZ-waarde van de meest woningen, en daarmee de OZB, in 2010 niet dalen. Maar er zijn huiseigenaren die goed op moeten letten.

De VNG knijpt ‘m. Al begin deze maand heeft de belangenorganisatie van lokale overheden een brief rondgestuurd. Hierin wordt er bij de gemeenten op aangedrongen zorgvuldig te communiceren rond het versturen van de brieven voor de jaarlijkse heffing van de onroerendzaakbelasting.

De Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) houdt rekening met een landelijke stijging van de WOZ-waarde van ongeveer 1 procent, maar verwacht dat het publiek een andere perceptie heeft.

Huiseigenaren hebben de woningmarkt in zien zakken, en rekenen juist op een lagere WOZ-waarde, die de grondslag vormt voor de heffing. Wordt met dit sentiment onzorgvuldig omgesprongen, dan zal het beroepsprocedures regenen. En dan krijgen de gemeenteambtenaren het erg druk dit voorjaar.

Geef tekst en uitleg, adviseert de VNG. Zo is het belangrijk om te weten dat de WOZ-waarde over 2010 wordt bepaald aan de hand van het prijspeil op 1 januari 2009. Op die dag ligt landelijk gezien de waarde van de woningen iets hoger dan op dezelfde dag een jaar eerder.

De lichte waardestijging wordt veroorzaakt omdat de eerste helft van 2008 de huizenprijs nog is gestegen. De positieve ontwikkeling in het begin van het jaar is door de financiële crisis in de tweede helft van 2008 grotendeels, maar niet in zijn geheel weggevaagd.

Lage WOZ niet altijd fijn
Een marktconforme WOZ-waarde is volgens de VNG ook in het belang van de huiseigenaar. Hele lage WOZ-waardes zouden wel eens voor veel onrust kunnen zorgen. De prijzen op de woningmarkt komen dan nog meer onder druk te staan, zo stelt de belangenvereniging tegenover haar leden. Daarbij komt dat de WOZ-waarde ook door hypotheekverstrekkers wordt gebruikt. Een te lage WOZ-waarde beperkt dan dus al gauw de financiële mogelijkheden.

Een lagere WOZ-waarde betekent bovendien lang niet altijd een lagere aanslag. De hoogte van de onroerendzaakbelasting wordt grotendeels bepaald door het gat in de gemeentelijke begroting.

Vallen de WOZ-waardes lager dan verwacht uit, dan verhogen gemeenten het tarief. En andersom, een verlaging van het tarief als gevolg van hoger dan verwachte WOZ-waardes, gebeurt ook wel eens.

"Gemeenten mogen van het ministerie van Binnenlandse Zaken het tarief niet meer dan 4 procent verhogen", legt de woordvoerder van Vereniging Eigen Huis (VEH) uit. Lokale overheden die een sterkere stijging door willen voeren, moeten hiervoor toestemming vragen aan de provincie.

De VEH houdt de tariefverhogingen scherp in de gaten omdat gemeenten er graag mee aan de haal gaan. "Wij doen daar momenteel onderzoek naar en zullen over ongeveer twee weken de cijfers bekendmaken."

Vergelijk met de buren
Wie een te hoge WOZ-waarde vermoedt, doet er volgens VEH goed aan hierover eerst met de buren te praten. "Dan kun je goed vergelijken." Versterkt deze eerste toets het vermoeden dat je te veel betaalt, dan is het verstandig om bij het Kadaster of een makelaar de verkoopprijzen van woningen in de buurt op te vragen. Liggen die echt aanzienlijk lager, 20.000 euro of meer, dan is een beroepsprocedure kansrijk. Op de website van de VEH staat hoe je dat het beste kunt doen.

Wie in een stad woont waar de woningprijzen meer dan gemiddeld zijn gedaald als gevolg van de crisis, bijvoorbeeld Amsterdam, moet extra kritisch kijken naar de WOZ-waarde. De kans is groot dat de WOZ-waarde daar is gedaald. Houd hierbij wel rekening met de prijsontwikkeling in je eigen buurt of wijk. Want met name in Amsterdam zijn er binnen de stadsgrenzen grote verschillen.

Bezwaar
"Is de WOZ-waarde te hoog, dan is een beroep zeker zinvol. Je betaalt immers niet één maar drie keer te veel omdat de WOZ-waarde niet alleen wordt gebruikt voor het vaststellen van de hoogte van de onroerendzaakbelasting, maar ook voor het eigenwoningforfait en de waterschapslasten", legt de woordvoerder van VEH uit.

Peildatum ter discussie
Commercieel directeur Bas Millenaar van adviesketen De Hypotheker stelt nadrukkelijk de peildatum van de WOZ-waarde ter discussie. "De prijzen van met name de duurdere huizen zijn in 2009 sterk gedaald. De actuele marktwaarde van huizen boven de 600.000 euro kan hierdoor veel lager zijn dan de WOZ-waarde."

Hij adviseert huiseigenaren om in het bezwaarschrift ook de peildatum ter discussie te stellen. "De huidige situatie is vrij uniek. De huizenprijzen zijn sinds de jaren tachtig niet meer gedaald."

bron: z24.nl

Daling huizenprijs stabiliseert

De prijzen van verkochte bestaande koopwoningen lagen in Nederland in oktober gemiddeld 5,2 procent lager dan een jaar eerder. Dat blijkt uit nieuwe cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster, die vandaag zijn gepubliceerd.

Hoewel de huizenprijzen al sinds februari onafgebroken dalen, was de daling afgelopen maand iets minder sterk dan in september, toen de prijzen 5,3 procent lager waren dan een jaar eerder. Tot september werd de prijsdaling dit jaar gestaag groter, maar de laatste twee maanden zijn de prijzen aan het stabiliseren, aldus het CBS.

Ook de economen van Rabobank stellen vast dat het ergste achter de rug lijkt te zijn. De grootste hypotheekverstrekker van Nederland voorziet een prijsafname met 3,5 procent in 2009 en een verdere afname van 1 procent in 2010. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) houdt tot dusverre rekening met een prijsdaling van gemiddeld 5 procent over geheel 2009.

De grootste prijsdaling deed zich in oktober voor in Groningen, waar koopwoningen gemiddeld 8,1 procent goedkoper waren. In Overijssel was de prijsdaling, met 2,3 procent, het kleinst.

Ruim 11.400 bestaande woningen wisselden in oktober van eigenaar. Dat is 31 procent minder dan in oktober 2008. Wel steeg het aantal verkochte woningen, met ruim 9 procent, in vergelijking met september.

De gemiddelde koopsom voor woningen was in oktober 238.827 euro, een daling van bijna 8 procent ten opzichte van oktober vorig jaar. De gemiddelde koopsom was toen 259.137 euro. Ten opzichte van september steeg de gemiddelde koopsom met ruim 2 procent.

Het verschil tussen de gemiddelde koopsom voor een woning en de prijs van een verkochte bestaande koopwoning heeft er onder andere mee te maken dat bij de bepaling van de gemiddelde koopsom geen rekening wordt gehouden met eventuele verschillende kenmerken van de verkochte woningen.

bron: nrc.nl

Bos: Hypotheekrenteaftrek sneuvelt binnen paar jaar

De regeling voor hypotheekrenteaftrek gaat binnen enkele jaren op de helling. Dat voorziet minister Bos (Financiën). Volgens de PvdA-bewindsman draait een volgend kabinet de bestaande regeling de nek om.

„Mijn voorspelling is dat het huidige systeem van hypotheekrenteaftrek het volgende kabinet niet zal overleven”, zo zei Bos gisteren op de Universiteit van Amsterdam, waar hij sprak in zijn hoedanigheid van minister.

Hoewel verkiezingen in uiterlijk 2011 zullen uitmaken of de PvdA überhaupt in een volgend kabinet plaats mag nemen, zijn de uitlatingen saillant aangezien dit kabinet studeert op miljardenbezuinigingen om het huishoudboekje van het rijk weer op orde te brengen.

Door de economische crisis moet een tekort van jaarlijks circa 35 miljard euro worden weggewerkt. Ambtelijke werkgroepen zoeken daarom voor het kabinet naar forse kostenbesparingen. De hypotheekrenteaftrek wordt ook onder de loep genomen, zei het kabinet eerder al.

Bos benadrukt dat een ingreep in de aftrek alleen geleidelijk kan verlopen omdat de huizenmarkt anders in ’chaos’ wordt gestort. „We moeten wel uitkijken, het moet zorgvuldig gebeuren omdat de woningmarkt zeer snel reageert op wat mensen verwachten dat er met hun huis en hun vermogen gebeurt”, aldus Bos. Dat geldt volgens hem ook voor de gelijktijdige ingrepen in de huursubsidie.

Het beperken van de fiscale aftrek voor woningen is een lang gekoesterde wens van zijn PvdA. In het laatste verkiezingsprogramma uit 2006 staat dat de maximale aftrek moet worden teruggebracht van 52 naar 42 procent.

Geschokt

Bij de VVD is geschokt gereageerd op de uitspraken van Bos. „Een compleet fout signaal”, reageert VVD-Kamerlid Remkes. „Over afschaffen van zo’n belangrijke maatregel voor mensen begin je niet midden in de crisis en zeker niet nu de huizenmarkt instabiel is. Een grote fout.”

Kamerlid Omtzigt van regeringsfractie CDA: „In deze economisch slechte tijden zitten we zeker niet op dit soort bespiegelingen te wachten.”

Het kabinet stemde in maart al in met een extra belasting voor de 16.500 woningen boven een miljoen euro. Daarbij werd de hypotheekrenteaftrek zelf nog niet aangepakt. Bos erkende gisteren die nieuwe belastingheffing als „de achterdeur” te zien om zo de hypotheekrenteaftrek te kunnen beperken. „Het maakt niet zoveel uit of het via de voor- of achterdeur gaat. Wij doen het via de achterdeur. Het komt op hetzelfde neer.”

bron: telegraaf.nl

'Gedwongen woningverkopen verdubbelen in 2010'

De premie voor de Nationale Hypotheekgarantie gaat per 1 januari flink omhoog, zo meldde Z24 gisteren. Directeur van het Waarborgfonfds Eigen Woning Karel Schiffers zegt een verdubbeling van het aantal gedwongen woningen te verwachten.

Voor 2009 verwacht het WEW uit te komen op 800 uitkeringen aan mensen die door een echtscheiding of werkloosheid hun hypotheek niet meer kunnen betalen en door gedwongen verkoop met een restschuld blijven zitten.

Voor huizenbezitters die een hypotheek hebben afgesloten onder de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) betaalt het WEW die restschuld.

Restschuld loopt flink op
"Gemiddeld is die restschuld tussen de 30.000 en 35.000 euro", aldus Karel Schiffers, directeur van het WEW. "Maar gezien de ontwikkelingen op de woningmarkt, waarbij de huizenprijzen dalen en er meer huizen in de gedwongen verkoop terecht komen, verwachten we dat die restschuld op gaat lopen naar tussen de 40.000 en 50.000 euro per woning."

Daarnaast verwacht Schiffers dat het aantal gedwongen verkopen volgend jaar verdubbelt: Voor de komende drie jaar, dus tot en met 2012 verwachten we 1600 gedwongen verkopen per jaar. Pas in 2013 zal dat omlaag gaan."

WEW baseert zich in deze berekening op de cijfers van het Centraal Planbureau dat deze zomer voorspelde dat de werkloosheid oploopt tot 8 a 9 procent.

Het bedrag dat WEW jaarlijks uitkeert, gaat dus flink omhoog. Van tussen de 20 en 25 miljoen euro jaarlijks nu, naar tussen de 64 en 80 miljoen euro.

Premie omhoog
Daarom moet per 1 januari de premie omhoog. "We hebben nu ongeveer 560 miljoen euro in kas, met de verhoogde garantie stijgt dat naar ongeveer 600 miljoen euro. We hebben ongeveer 1 miljoen huishoudens met NHG in portefeuille, en elke garantie gaat voor 30 jaar de boeken in. We moeten het fonds dus op een verantwoord niveau houden. Ik verwacht dat het fondsvermogen daalt naar minder dan 500 miljoen euro."

De verhoging van NHG naar 350.000 euro is volgens Schiffers nauwelijks van invloed op de uitkeringen. "Aan de ene kant lopen gezinnen met een hoger inkomen minder risico op werkloosheid, maar als ze eenmaal werkloos zijn is hun val in inkomen groter. Die gezinnen zullen vrijwel altijd gedwongen moeten verkopen, omdat ze hun hypotheek niet meer kunnen betalen. Dat heft elkaar dus weer af."

De verhoging blijft ook in 2010 geldig. Schiffers verwacht dat na die periode de NHG-grens weer terug zal gaan naar de gemiddelde prijs van een koopwoning, 265.000 euro. "Dat is, als de markt aantrekt en de mensen weer meer gaan uitgeven. Anders kan ik me voorstellen dat de verhoging blijvend is."

bron: z24.nl

Nationale Hypotheek Garantie wordt fiks duurder

Het tarief voor de Nationale Hypotheek Garantie gaat per 1 januari 2010 fiks omhoog. Een huizenkoper betaalt dan 0,55 procent van de koopprijs als borgtochtprovisie, in plaats van 0,45 procent. Oftewel een verhoging van ruim 22 procent.

De borgtochtprovisie is het bedrag dat de huizenkoper betaalt aan het Waarborgfonds Eigen Woning (WEW). Reden van de verhoging is dat het WEW verwacht dat er door het economisch slechte tij meer aanspraken gedaan zullen worden op het fonds.

Het tarief is nu nog 0,45 procent. Wie na 1 januari bijvoorbeeld een huis koopt van 300.000 euro is met het nieuwe percentage dus 300 euro meer kwijt.

Gebruik NHG
Wie een huis koopt met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) betaalt een borgtochtprovisie aan WEW. Dat geld wordt gebruikt om de eventuele restschuld bij de bank af te betalen in het geval van gedwongen verkoop. In ruil voor deze zekerheid krijgt de huizenkoper een lagere hypotheekrente.

In juli 2009 werd de NHG-garantie tijdelijk opgerekt van 265.000 euro naar 350.000 euro. Deze verhoging blijft ook in 2010 van kracht.

bron: z24.nl

'Onverkoopbare huizen opkopen'

Minister Eberhard van der Laan wil bij wijze van experiment huizen opkopen van particulieren in krimpgemeenten die hun woning nu niet kwijtraken. Dat is een van de maatregelen waarmee hij de problemen op de woningmarkt wil saneren in regio's die te maken hebben met extreme bevolkingsafname, zoals Parkstad (Heerlen), Zeeuws-Vlaanderen en Oost-Groningen.

Volgens hem is het noodzakelijk daar een deel van de huizen te slopen. De woningmarkt is er door de leegloop ontwricht. Er is veel leegstand en verkopers raken hun huis niet meer kwijt.

"Mensen zijn daardoor gevangen. Als je die woningen opkoopt, sla je twee vliegen in een klap. Je verlost de bewoners van een probleem, en de rest van de huizen kunnen een voldoende prijsniveau houden."

Dergelijke ingrepen kunnen zichzelf volgens Van der Laan op den duur terugverdienen, zeker als ze gepaard gaan met sociale, economische en culturele investeringen in een wijk. "Dat zorgt voor een opwaardering, waardoor de waarde van het vastgoed ook stijgt," redeneert hij.

Van der Laan kreeg gisteren in de ministerraad het groene licht voor zijn 'Interbestuurlijk Actieplan bevolkingsdaling'. Daarin staat ook dat hij verwacht dat in de belangrijkste krimpregio's het aantal leerlingen in het onderwijs de komende dertig jaar met maximaal 50 procent afneemt.

bron: bndestem.nl

'Hypotheekrente moet aan banden'

Nederlanders zijn het spuugzat dat banken de hypotheekrente kunstmatig hoog houden, en de lage rente van de Europese Centrale Bank niet doorberekend. Slechts één op de tien deelnemers van ruim 3300 lezers van OverGeld toonden sympathie voor de banken, door uit te gaan van het feit dat de markt nu eenmaal vrij is, en een bank zelf mag weten hoeveel rente zij vraagt.

De overgrote meerderheid vindt echter dat de hypotheekrente nodig omlaag moet. Al verwacht 48% dat daar zelfs politiek ingrijpen voor nodig is, en wel in de vorm van wetgeving die de hypotheekrente binnen bepaalde marges van de rentetarieven van de Europese Centrale Bank houdt. In het recente verleden werd een afgeleide daarvan, het zogenaamde Eurobor-tarief, al als basis voor de hypotheekrente gebruikt. Daar kwam dan een opslag van gemiddeld 1% bij. Sommige banken doen dat trouwens nog steeds. Dit gebeurde echter op vrijwillige basis.

Ook vanuit het intermediair hoeft de rentepolitiek van de banken op weinig sympathie te rekenen. Financieel consulent en columnist Peter Beszelsen: „Banken vragen een hoge hypotheekrente. Eén van de argumenten is dat banken tegenwoordig méér risico zouden lopen bij hypotheekverstrekking. Maar dat is klinkklare onzin. Nooit eerder werden de regels rond het verlenen van een hypotheek zo streng toegepast als nu. Banken voelen de hete adem van de beurswaakhond AFM en DNB in de nek om overkreditering tegen te gaan. Dat is er na het DSB-debacle niet soepeler opgeworden.”

Tot 2008 werd wel 7 of 8 keer het brutojaarinkomen als hypothecair krediet verstrekt (als de adviseur maar een goed verhaal ter onderbouwing bij de aanvraag voegde), tegenwoordig houdt het bij 4 of 5 keer op, stelt Beszelsen. „Starters voelen de pijn, academici en hoger opgeleiden niet uitgezonderd. Aspirant huizenkopers zonder vaste arbeidsovereenkomst hebben geen toegang meer tot de hypotheekmarkt. Wie nu een hypotheek krijgt, behoort tot de laagst denkbare risicogroep.”

bron: telegraaf.nl

Huizensite Zuka zet Funda een hak

Een gedeelte van het huizenaanbod van Zuka wordt getoond op de site van concurrent Funda. "Dat is voor ons een doorbraak", aldus Zuka-directeur Ron van Veldhoven tegen Emerce.

Funda, een initiatief van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) toont in de hoofdzoekresultaten alleen huizen van aangesloten makelaars. Met een spider wordt het aanbod van overige makelaars afgestruind, deze resultaten krijgen een minder prominente plek op de site.

De huizen uit het aanbod van Zuka worden sinds woensdag ook getoond in de hoofdresultaten op Funda, zo merkte Hyped op.

Zuka werkt met eigen makelaars. Deze makelaars zijn aangesloten bij de LMV, waarvan het aanbod op Funda wordt getoond.

Niet blij

Van Veldhoven: "Funda heeft geprobeerd ons van de markt te halen en heeft geprobeerd de schutting omhoog te trekken. In feite zitten we nu te barbecueën in hun achtertuin." Hij vervolgt: "Ik denk niet dat ze er blij mee zijn. De leden van de LMV hebben er alles aan gedaan om ons niet toe te laten, maar wij hebben alles volgens de regels gespeeld." Bij Funda was men niet direct bereikbaar voor commentaar.

Zuka is veel kleiner dan Funda. Het marktaandeel van de laatste is beduidend hoger. Maar Zuka beweert een groter woningaanbod te bieden. Zij staan consumenten ook toe hun woning rechtreeks op het platform van Zuka te plaatsen.

Bereik

Voor Zuka is het belangrijk het eigen aanbod breed over internet uit te spreiden. "Dat is inderdaad het belangrijkste", beaamt Van Veldhoven.

Zuka plaatst niet het hele aanbod door op Funda. "Alleen wanneer een consument een woning bij een van onze makelaars in de verkoop doet, dan zetten wij het door naar Funda", aldus Van Veldhoven.

Van Veldhioven denkt dat Funda hier nog wel tegen in zal gaan. "Ik weet alleen niet wat ze gaan doen, maar ze zullen dit willen stoppen."

bron: emerce.nl

'Hypotheekrenteaftrek maakte financiële systeem instabiel'

De hypotheekrenteaftrek is mede de oorzaak van de problemen bij de Nederlandse banken. Dat zegt macro-econoom Pieter Gautier van Vrije Universiteit.

De hypotheekrenteaftrek heeft ertoe bijgedragen dat de Nederlandse banken in de problemen zijn gekomen. Dat stelt hoogleraar Pieter Gautier van de Vrije Universiteit.

Prikkel
De aftrek van de rente geeft een prikkel om zo laat mogelijk af te lossen om de belastingaftrek te maximaliseren. Om het de klant makkelijk te maken hebben banken producten verzonnen om dat mogelijk te maken. De annuïteitenhypotheek verdween, de spaar- en de beleggingshypotheek kwamen op.

Het gevolg: de totale hypotheekschuld groeide als kool en de bankproducten werden veel te ingewikkeld.

bron: z24.nl

'3 op de 10 huizen slurpen energie'

Bij ongeveer een derde van de bijna één miljoen huizen met een energielabel kan het energieverbruik een heel eind omlaag. Dat zegt het Centraal Bureau voor de Statistiek.

Nu hebben deze huizen nog een E-, F- of G-label. Dat betekent volgens het CBS dat er nog flink wat aan het energieverbruik verbeterd kan worden. Uiteindelijk kunnen ook deze huizen dan misschien een A- of B-label krijgen.

Lang niet alle huizen hébben trouwens een energielabel; in Groningen is het aandeel nu 25 procent, maar in Zeeland maar 3 procent.

bron: rtl.nl

Veel huizenbezitters lopen risico op restschuld bij verkoop huis

Van de huizenbezitters loopt 10 tot 20% een hoog risico op restschuld bij de verkoop van het huis. Dit stelt Teunis Brosens, senior econoom bij de Autoriteit Financiële Markten. Volgens Brosens zijn de meest kwetsbare huishoudens koopstarters met een laag inkomen die in een grote stad wonen.

Nu de werkloosheid toeneemt en de vanzelfsprekendheid van stijgende huizenprijzen verdwenen is, komen hypotheekrisico`s weer bovendrijven. Restschuldrisico`s zijn jarenlang onderbelicht geweest doordat de huizenprijzen maar bleven stijgen en restschuldrisico`s enkele jaren na aankoop alweer gesmolten waren. Inmiddels zijn de huizenprijzen zo`n 5% gedaald ten opzichte van augustus 2008, de eerste substantiële daling sinds de jaren tachtig. Het aantal gedwongen verkopen begint op te lopen en dat aantal zal stijgen naarmate de werkloosheid toeneemt. De Nationale Hypotheek Garantie heeft nu 15% meer betalingsachterstanden geregistreerd dan in 2008.

Het blijkt dat koopstarters een hoger risico lopen op restschuld dan een doorstromer. Ook huishoudens met thuiswonende kinderen lopen een verhoogd risico. Het gemiddelde restrisicobedrag loopt van 22.000 euro bij stabiele huizenprijzen op naar 44.000 euro bij een daling van 20% van de huizenprijzen.

bron: bouwenenwonen.net

NVM wil actieve rol makelaar bij executieveilingen

Als de makelaar een actieve rol speelt, kan de opbrengst van gedwongen woningverkopen worden verhoogd. Hierbij zijn de verkopende woningbezitter, de geldverstrekker, de overheid en betrokken marktpartijen gebaat. De NVM publiceerde hierover onlangs een rapport getiteld Modernisering executieveilingen dat op verzoek van het ministerie van Justitie is geschreven. De opbrengst van een gedwongen verkoop ligt gemiddeld 37 procent lager dan de getaxeerde marktwaarde van de woning, zo blijkt uit onderzoek van de Erasmus Universiteit Rotterdam. De reden hiervoor is dat geldverstrekkers vaak te snel willen veilen om zo gauw als mogelijk van het 'probleemdossier' af te zijn.

Het executieproces kenmerkt zich vrijwel altijd door gebrekkige informatie over het pand en een besloten koperspubliek van vooral vastgoedhandelaren. Er is gebrek aan publiciteit en vaak ontbreekt de mogelijkheid tot bezichtiging. Voor de consument is de veiling daardoor zeer ontoegankelijk. De verliespost is een risicofactor voor de hypotheekhouder, maar leidt ook niet zelden tot (grote) restschulden voor de eigenwoningbezitter, aldus de NVM. In plaats van de gebruikelijke snelle afhandeling kan de professionaliteit en transparantie van het veilingproces worden vergroot door daar ook makelaarsdiensten in op te nemen, zo suggereert de NVM.

Ger Hukker, voorzitter NVM: ‘Met iets meer geduld van de geldverstrekker en een intensieve samenwerking tussen banken, notariaat en makelaars kan de verkoopopbrengst behoorlijk worden verhoogd. De NVM breekt daarom een lans voor actieve samenwerking tussen partijen in het totale proces. Dit is in het belang van de verkopende consument, de geldverstrekker, de Nationale Hypotheek Garantie en marktpartijen.' Hukker refereert hierbij aan de Amsterdamse situatie: ‘Het inschakelen van een makelaar is daar vanzelfsprekend.'

bron vastgoedmarkt,

Pleidooi bouwinstituut voor andere vorm hypotheekrente-aftrek

Introduceer een systeem van hypotheekrenteaftrek, waarbij de jaarlijkse aftrekpost geleidelijk kleiner wordt. Dat levert een besparing op en starters op de woningmarkt die de aftrekpost het hardste nodig hebben, houden het financiële steuntje in de rug, aldus het Economisch instituut voor de bouw.

Dat is een van de maatregelen waarvoor Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw pleit in het boekje Hervorming van de woningmarkt, dat hij maandagavond heeft gepresenteerd.

Afschaffing van de hypotkeekrenteaftrek zou volgens hem enorme negatieve gevolgen hebben voor de bouw. Vijftien jaar lang zal de woningbouwproductie met gemiddeld 35 procent worden gedrukt in vergelijking met de situatie waarin de aftrek wel wordt gehandhaafd, zo schrijft hij.

Het systeem van 'annuïtaire hypotheekrenteaftrek' heeft dat nadeel niet. Wat voor hypotheek iemand ook afsluit, de fiscus gaat ervan uit dat er jaarlijks een deel van de schuld wordt afgelost, ongeacht dat nu wel of niet gebeurt. De jaarlijkse aftrekpost wordt dan steeds lager.

Inkomenstoets huurders
Ook pleit Van Hoek ervoor het inkomen van mensen die in een sociale huurwoning wonen, regelmatig te toetsen. Sociale huurwoningen zijn bestemd voor mensen met een laag inkomen. Nu wordt alleen naar het inkomen gekeken wanneer iemand gaat huren en blijven veel mensen in zo'n woning zitten, terwijl zij er inmiddels te veel voor verdienen. Om dit 'scheefwonen' tegen te gaan, moeten zij meer gaan betalen. Dat bevordert de doorstroming.

Hij erkent dat dit politiek moeilijk ligt omdat het om grote groepen mensen en dus veel kiezers gaat. Maar hij denkt dit te ondervangen door de regeling -- net als het door hem bepleite systeem voor hypotkeekrentehaftrek-- alleen voor nieuwe gevallen te introduceren. Mensen weten dan waar zij aan toe zijn en kunnen zich erop instellen.

Deze ingrepen zorgen voor een betere doorstroming op de woningmarkt.

bron: z24.nl

'Nederlandse huizenmarkt redelijk stabiel'

De Nederlandse hypotheek- en huizenmarkt is relatief stabiel. Dat concludeert het Internationaal Monetair Fonds (IMF) dinsdag in een voorlopig landenrapport. Bovendien kan voor 2010 op een bescheiden economische groei gerekend worden.

Hoewel het IMF een aantal risicofactoren voor de huizenmarkt signaleert, zoals een gemiddeld hoge hypotheeksom ten opzichte van de waarde van het onderpand, vallen er geen grote moeilijkheden te verwachten. "De huizenprijzen lijken grotendeels in lijn te zijn met onderliggende factoren", meent de organisatie.

Die stabiliteit heeft Nederland onder meer te danken aan de gulle hypotheekrenteaftrek, die ervoor zorgt dat de maandlasten voor huiseigenaren betaalbaar blijven. Daarnaast zorgt het beperkte aanbod van huizen ervoor dat de prijzen niet in elkaar storten.

Groei
Het IMF verwacht dat de economie dit jaar met 4,25 procent krimpt, maar in 2010 met 0,75 procent zal uitdijen. Het Centraal Planbureau (CPB) voorspelde in september voor 2009 nog een teruggang met 4,75 procent en voor volgend jaar een nulgroei.

Nederland is hard geraakt door de crisis, vindt het IMF, vanwege zijn omvangrijke financiële sector en afhankelijkheid van de internationale handel. De vooruitzichten zijn "ongewoon onzeker", maar het harde ingrijpen door de overheid heeft de kans op een ineenstorting van het systeem verkleind. Bovendien is de financiële situatie inmiddels verbeterd.

Steun
Minister Wouter Bos van Financiën verwelkomt het IMF-rapport. Het IMF steunt de aanpak van het kabinet en wijst op de noodzaak de steun aan de financiële sector zo snel als verantwoord mogelijk af te bouwen.

''Het kabinet deelt deze analyse en inmiddels lijkt in Nederland de weg naar normalisering van de verhoudingen tussen financiële sector en overheid reeds ingeslagen door de aangekondigde aflossingen van verleende overheidssteun'', aldus Bos in een reactie.

Het IMF raadt ook aan om het stelsel van de oudedagsvoorziening te hervormen. Het kabinet is hier al aan tegemoetgekomen door de verhoging van de AOW-leeftijd.

bron: nuzakelijk.nl